Kredyt hipoteczny

Skoro tu jesteś zakładam, że potrzebujesz najkorzystniejsze oferty, trochę wyjaśnień i wsparcia w całej transakcji. Najważniejszą rzeczą w ubieganiu się o kredyt hipoteczny jest spotkanie na swojej drodze właściwych ludzi, którzy są profesjonalistami w swoim fachu. Dzięki temu nie zostaniesz wprowadzony w błąd i podejmiesz możliwie najlepsze decyzje.

Od 2008 roku profesjonalnie dostarczam najlepsze kredyty hipoteczne.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata!

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata!

Najlepszy kredyt. Jak wybrać właściwy i najtańszy kredyt?

Znanych banków jest 14, a w każdym z nich po kilka ofert kredytu hipotecznego, co daje nam ok. 70 kombinacji. To jak wybrać właściwy i tani kredyt?Oferta ofertą, rankingi rankingami. Jest wiele zmiennych, które powodują, że w jednym banku dostaniesz kredyt, a w innym nie. Zajmujemy się tym na co dzień i pomagamy odnaleźć się w meandrach bankowości.

90 % spraw załatwisz on-line

3 kroki do kredytu hipotecznego

Dowiesz się jaką dokładnie masz zdolność kredytową

Omówimy oferty i wybierzemy najlepsze banki

Skompletujemy dokumenty i złożymy wnioski do 3 banków

Sprawdź zdolność i oblicz ratę Skorzystaj z szansy na najlepszy kredyt

Paczka korzyści

Tak pracuję ja i moi pośrednicy kredytowi

Kredyt hipoteczny online

Komfort. 90% spraw załatwisz online. Sprawdzisz zdolność, uzyskasz najlepsze oferty i skompletujemy dokumenty.

Rzetelna analiza

Wykonujemy analizę, prawie taką samą jak bank. Dlatego Twój wniosek pretenduje do decyzji pozytywnej.

Wniosek o kredyt hipoteczny

Po analizie na jednym spotkaniu podpiszesz wnioski do 3 banków- dla bezpieczeństwa Twojej transakcji.

Bezpieczeństwo

Za bezpieczeństwo Twojej sprawy odpowiada człowiek- nie system. Otrzymasz rzetelne informacje na temat Twojej sytuacji.

Trudny kredyt hipoteczny

W sprawach trudnych szukamy rozwiązań, które zmienią Twoją sytuację na korzyść– zostaną zaakceptowane przez bank.

Koszt kredytu hipotecznego

Za naszą usługę nic nie płacisz. Płaci nam bank zamiast pracownikowi. Nie zwiększa to kosztu Twojego kredytu.

278 021 zł

Może być w Twojej kieszeni lub z niej wyjść

Taka jest różnica w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego pomiędzy najtańszą, a najdroższą ofertą. Przykład dla kredytu w wysokości 500 000 zł na okres 30 lat.

Aktualizacja: 7 kwietnia 2022 r.

Czy już to nie jest dobrym powodem, aby udać się do doradcy kredytowego?

Chcesz mądrze wybrać kredyt hipoteczny? Napisz do mnie, chętnie pomogę!

Sprawdź zdolność i oblicz ratę

Uprawnienia pośrednika - kredyt hipoteczny.

Numer wpisu do rejestrów pośrednika kredytów hipotecznych: RHA0000518
Numer wpisu do rejestrów pośrednika kredytów gotówkowych: RPK017616

Jeżeli ubiegasz się o kredyt hipoteczny to z prawnego punktu widzenia korzystasz z usług pośrednika kredytowego. Nawet jeżeli potocznie nazywany jest doradcą kredytowym.

Tak wygląda proces kredytowy

Dlaczego moje podejście ma dla Ciebie znaczenie

Uważam, że sukcesy i problemy to następstwa podejmowanych decyzji. Decyzje podejmujemy w oparciu o wiedzę, niewiedzę, opinie innych lub lekkomyślność. Nie umiemy cofnąć czasu, ale głęboko wierzę, że dzięki zaangażowaniu, nauce z doświadczeń innych oraz aktualnej wiedzy możemy podejmować możliwie najlepsze decyzje.

FAQ-najważniejsze pytania i konkretne odpowiedzi.

Czy muszę mieć dobrą historię kredytowa?

Aby dostać kredyt hipoteczny musisz mieć dobrą historię kredytową. Dobra historia kredytowa to brak opóźnień powyżej 30 dni. W przypadku opóźnień 30-60 dni sytuacja jest do uratowania. Natomiast w przypadku opóźnień powyżej 60 dni mamy poważny problem. Jeżeli nie masz pewności co do swojej historii kredytowej ( spłaty kredytu -w przeszłości) sprawdź BIK na https://www.bik.pl.

Ile muszę mieć wkładu własnego?

Kwota kredytu zabezpieczonego jest też uzależniona od wkładu własnego. Jeżeli kupujesz nieruchomość to , aby otrzymać kredyt hipoteczny musisz mieć przynajmniej 10 %. Jeżeli się budujesz na działce kupionej za gotówkę to działka będzie Twoim wkładem własnym.

Jak sprawdzić zdolność kredytową?

Wysokość kredytu hipotecznego uzależniona jest w dużej mierze od tak zwanej zdolności. Prawda jest taka, że nie jesteś w stanie samodzielnie ocenić zdolności kredytowej. Co więcej narzędzia, które znajdziesz w internecie też nie są w stanie zrobić tego poprawnie. Dobry pośrednik kredytowy jest w stanie policzyć zdolność kredytową prawie tak samo jak analityk w banku. Ta praca zajmie mu przynajmniej kilka godzin (wiele banków), ale między innymi na tym polega praca doradcy kredytowego. Dzięki temu będziesz miał przegląd zdolności w największych bankach i pewność, że zostało zrobione to poprawnie (otrzymasz wynik liczenia zdolności).

Czego unikać?

Unikaj składania wniosków o kredyt "w ciemno". W ten sposób robisz niepotrzebne zapytania w BIK i obniżasz swoją ocenę punktową.

Jakie dokumenty będą potrzebne?

Unikaj składania wniosków o kredyt "w ciemno". W ten sposób robisz niepotrzebne zapytania w BIK i obniżasz swoją ocenę punktową.

Ile czasu zajmuje uzyskanie kredytu?

W zależności od banku, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny średnio trzeba dać sobie miesiąc. Najszybciej udało mi się wypłacić kredyt w 7 dni, ale nie jest to reguła.

Jaki termin wpisać na umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości?

Skoro uzyskanie kredytu może trwać nawet 30 dni, to biorąc pod uwagę skompletowanie dokumentów: osobowych, finansowych i nieruchomości najbardziej optymalnym terminem jest 60 dni.

Jakie są koszta związane z kredytem przy zakupie nieruchomości?

1. Wycena nieruchomości
2. Prowizje i ubezpieczenia bankowe.
3. Opłaty za konto, karty kredytowe, oraz inne wymogi.
4. Notariusz i opłaty Sądowe.
5. Ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego.
6. Ubezpieczenie nieruchomości jako ostatnie dodatkowe koszty kredytu hipotecznego.

Jakie są etapy kredytu hipotecznego?

1. Wstępna konsultacja oraz analiza wstępnej dokumentacji
2. Przygotowanie najlepszych ofert i sprawdzanie zdolności kredytowej
3. Omówienie oferty i wybór banków
4. Kompletowanie przez Klienta dokumentów do wniosków kredytowych - zgodnie z przygotowaną przez nas Spersonalizowaną Listą Dokumentów
5. Procesowanie wniosków kredytowych (wnioski do banków podpisujesz na jednym spotkaniu)
6. Decyzja kredytowa - omówienie decyzji, szablonu umowy kredytowej i warunków finansowania
7. Oczekiwanie na umowę / oczekiwanie na decyzje w innych bankach / przygotowanie do podpisania umowy kredytowej
8. Umowa kredytowa podpisana
9. Spełnienie warunków do uruchomienia kredytu
10. Kredyt uruchomiony

Umowa kredytowa podpisana, co dalej?

Gdy podpiszesz umowę o kredyt hipoteczny udajesz się do notariusza celem podpisania umowy kupna nieruchomości Z tą umową (aktem notarialnym) wracasz do banku i bank uruchamia kredyt.

Kredyt hipoteczny w praktyce- jeżeli potrzebujesz więcej informacji na temat kredytu hipotecznego znajdziesz je tutaj

Zrozumiesz kredyt hipoteczny, unikniesz błędów i świadomie podejmiesz najlepsze decyzje.

Data publikacji: 21.10.2021r.

Autor: Albert Ligman

Aktualizacja: 19.11.2022r.

Kredyt hipoteczny: na skróty

Add a header to begin generating the table of contents

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to zbiór różnego rodzaju produktów bankowych opartych na zabezpieczeniu jakim jest wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Możemy wyróżnić kilka rodzajów kredytu hipotecznego. Rodzaj, czyli tak naprawdę nazwa kredytu hipotecznego wiąże się z tym na co planujesz przeznaczyć środki z uzyskanego finansowania. W praktyce kredyt hipoteczny najczęściej udzielany jest na zakup mieszkania lub budowę domu. Kwota kredytu zabezpieczonego uzależniona jest od zdolności kredytowej, wkładu własnego i zabezpieczenia. Każdy kredyt wymaga zabezpieczenia.

Czym różni się kredyt hipoteczny od innych kredytów?

To najtańsza forma pożyczenia pieniędzy z banku.
Długi okres spłaty, bo kredyt hipoteczny może być udzielony nawet na 30 lat.
Wymaga zabezpieczenia hipotecznego (wpis w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości na nieruchomości, która jest celem lub na nieruchomości i za zgodą osoby trzeciej).

3 najważniejsze warunki, jakie musisz spełnić JEDNOCZEŚNIE, aby dostać kredyt hipoteczny.

Kredyt hipoteczny wymaga od nas posiadanie wkładu własnego. Udzielenie kredytu będzie możliwe jeżeli posiadasz minimum 10%, rekomenduje się 20%.
Udzielenie kredytu hipotecznego jest możliwe jeżeli masz pozytywną lub zerową historię kredytową. Negatywna historia kredytowa prawdopodobnie uniemożliwi uzyskanie kredytu. Nie masz pewności to zacznij od sprawdzenia BIK (Biuro Informacji Kredytowej).
Zdolność kredytowa. To znaczy uzyskiwać dochód z odpowiedniego źródła i w odpowiedniej wysokość. Szczegóły u doradcy kredytowego.

Warto wiedzieć!

dłuższy okres kredytowania, to niższa rata, ale droższy kredyt, czyli całkowita kwota do spłaty będzie wyższa;
krótszy okres kredytowania, to wyższa rata i niższy kosz odsetkowy, mimo tego, że stopa oprocentowania jest taka sama;
banki rekomendują 25 letni okres kredytowania. Rata trochę wzrośnie, ale zapłacisz o wile mniej odsetek. Bo koszt kredytu zawiera dużo odsetek. Niektóre banki nawet lepiej liczą zdolność przy 25 letnim okresie kredytowania – jest to uzależnione od wieku kredytobiorcy i momentu, w którym przejdzie na emeryturę – rozważ 25 letni okres kredytowania!

Dobrze jest wiedzieć, i poszerzać swoją wiedzę, ale uważam, że nie musisz teraz „studiować” prawa bankowego, rekomendacji KNF itp. W mojej ocenie i na podstawie tego co zaobserwowałem:.

najważniejsze jest to, abyś po swojej stronie miał rzetelnego doradcę czyli pośrednika kredytowego lub doradcę w banku i wiedział o co ich zapytać: oprocentowanie stałe kredytu, co dokładnie koszt kredytu zawiera, jakie są ogólne i szczegółowe warunki kredytu hipotecznego, jaka jest roczna stopa oprocentowania, zdolność czyli kwota kredytu zabezpieczonego, jakie są zasady wcześniejszej spłaty kredytu, czy konieczne jest ubezpieczenie spłaty kredytu,
z Twojego punktu widzenia najważniejsza jest realizacja Twojego celu. Najgorsze co może się przytrafić to negatywna decyzja kredytowa, przez co nie realizujesz swojego celu. Jeżeli sprawa jest dokładnie przeanalizowana, a doradca kredytowy zna procedury bankowe to negatywne decyzje kredytowe nie powinny mieć miejsca . Ciężko o dobrego doradcę kredytowego, ale jak już takiego znajdziesz to on trzymaj się go. Pośrednik(doradca) zarabia od efektu (nie ma to wpływu na droższy koszt Twojego kredytu) zanim złoży wniosek do banku bardzo dokładnie przeanalizuje Twoja sytuację.

Jakie są rodzaje kredytu hipotecznego?

Jak już wiesz rodzaje kredytu hipotecznego to tylko „nazwy” produktów bankowych i wynikają z tego na co chcesz przeznaczyć pieniądze uzyskane z kredytu.

Kredyt hipoteczny
Kredyt budowlano-hipoteczny
Pożyczka hipoteczna
Kredyt refinansowy

1. Kredyt hipoteczny.

To kredyt przeznaczony na zakup nieruchomości. Możesz kupić dom, mieszkanie, działkę, siedlisko, domek letniskowy całoroczny – kupujemy coś co już istnieje. Rynek wtórny i pierwotny.

Oczywiście możemy temu nadać formę bardziej oficjalną:

– nabycie nieruchomości/ udziału w nieruchomości mieszkalnej lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego/ domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (w tym nabycie nieruchomości/ udziału w nieruchomości od współmałżonka po orzeczeniu rozwodu lub po orzeczeniu separacji pod warunkiem udokumentowania posiadania rozdzielności majątkowej niezależnie od wcześniejszego finansowania przez Bank tej nieruchomości oraz spłata wstępnych, zstępnych itp. w wyniku podziału spadku/ zawarcia ugody) wraz z garażem/ miejscem garażowym/ miejscem postojowym/ komórką lokatorską/ piwnicą/ strychem i innym pomieszczeniem przynależnym.

Tylko chyba nie o to chodzi:) Przejdźmy dalej i skupmy się na informacjach, które wykorzystasz w życiu.

2. Kredyt budowlano-hipoteczny.

Produkt przeznaczony jest na zakup nieruchomości w celu jej wybudowania, lub która jest w trakcie budowy.

Przykładowe cele kredytu budowlano-hipotecznego:.

zakup mieszkania od dewelopera, które jest w fazie budowy (nie ma pozwolenie na użytkowanie).
wybudowanie nieruchomości na swojej działce.
zakup działki + wybudowanie nieruchomości.

3. Pożyczka hipoteczna.

To uzyskanie środków na bardziej ogólne cele niż zakup/budowa konkretnej nieruchomości.

Przykładowe cele pożyczki hipotecznej:.

konsolidacja zobowiązań, czyli spłata drogich kredytów gotówkowych.
cel dowolny: możesz zrobić z pieniędzmi to co chcesz. Skonsumować (odradzam) lub zainwestować (rekomenduję). Jedyny „plus” skonsumowania pieniędzy z banku to to, że nie musisz brać ze sobą aparatu fotograficznego. Bank co miesiąc przez najbliższe kilka lat będzie przypominał Ci w formie miesięcznej raty o tym co zrobiłeś z pieniędzmi.
inne popularne cele pożyczki hipotecznej: remont nieruchomości, niestety zakup auta, wakacje i to takie porządne wakacje, zmiana wyposażenie w nieruchomości, a czasem wszystko w jednym.

Często klienci pytają czy możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego, albo pożyczka hipoteczna pod zastaw mieszkania własnościowego – oczywiście, że tak jest to możliwe.

2 najważniejsze kwestie w przypadku pożyczki hipotecznej:.

pożyczki hipoteczne udzielane są do pewnej wysokości w stosunku co do wartości nieruchomości. W większości banków jest to 60% ( są też banki, które pożyczą do 80% wartości).
jeżeli pożyczka będzie zabezpieczona na nieruchomości osoby trzeciej, osoba trzecia też będzie miała sprawdzaną historię kredytową. Nie musi mieć zdolności kredytowej, ale powinna terminowo regulować swoje zobowiązania kredytowe.

4. Kredyt refinansowy.

To nic innego jak przeniesienie kredytu hipotecznego z banku A do banku B – jeżeli oczywiście bank B oferuje korzystniejsze warunki cenowe. Warto udać się na konsultację i sprawdzić swoje produkty u doświadczonego pośrednika. Jeżeli mógłbyś płacić taniej to lepiej, aby każda złotówka była w Twoim portfelu niż w portfelu banku.

Warto wiedzieć!

wybór rodzaju kredytu. Nie musisz się teraz analizować wszystkie szczegóły kredytu i głowić czy to będzie kredyt hipoteczny czy budowlano-hipoteczny, a może warto wziąć na ten cel pożyczkę hipoteczną. Pośrednik lub bank dopasuje odpowiedni rodzaj produktu do Twoich wymogów.
koszt kredytu hipotecznego, budowlano-hipotecznego i refinansowego będzie bardzo zbliżony, prawie taki sam. Pożyczka hipoteczna będzie najdroższa, ale i tak tańsza od kredytów gotówkowych, firmowych itp. Rzeczywista roczna stopa będzie inna w każdym kredycie.
wkład własny dla kredytu hipotecznego/budowlano hipotecznego to minimum 10%. Nie ma już kredytów bez wkładu własnego. Kryzys finansowy z lat 2008 – 2009 oraz działania Komisji Nadzoru Finansowego nieco ukróciły apetyty banków na udzielanie kredytów w kwotach przekraczających wartość nieruchomości. Bank udziela kredytu do pewnej wysokości. Stosuje się wskaźnik LTV, który później omówimy.
tylko pożyczka hipoteczna nie potrzebuje wkładu własnego, po prostu jest udzielana do 50-60-80% wartości nieruchomości.
kredyt refinansowy też nie potrzebuje wkładu własnego. Nie może być wyższy niż 80-90 % wartości nieruchomości.

Kto może dostać kredyt hipoteczny? Jakie są warunki uzyskania kredytu hipotecznego.

Na tą kwestię powinniśmy spojrzeć z punku widzenia procedur banku. Czyli co zrobić i czego unikać, aby bank wydał pozytywną decyzję kredytową. Wniosek kredytowy będzie za pośrednictwem banku przechodził przez 3 analizy: formalno-prawna, finansowa i nieruchomościowa.

Formalno-prawna analiza kredytu hipotecznego.

Warunki konieczne- nie ma od tego żadnych odstępstw:.

pełna zdolność do czynności prawnych, tzn. ukończone 18 lat.
obywatelstwo Polskie lub karta pobytu, rezydent, obywatelstwo innego kraju (potwierdzony związek z Polską: właściciel nieruchomości, związek małżeński z obywatelem Polski, nie dotyczy krajów, które są na liście podwyższonego ryzyka).

Finansowa analiza kredytu hipotecznego.

Warunki konieczne- nie ma od tego żadnych odstępstw.

źródło dochodu akceptowalne przez bank.
zdolność kredytowa.
brak negatywnej historii kredytowej (można nie mieć historii, a jak już jest to musi być dobra).
posiadanie wymaganego wkładu własnego ( na etapie składania wniosku nie trzeba go „okazać”).

Nieruchomościowa analiza kredytu hipotecznego.

Ten temat jest bardzo szeroki. Ogólnie mówiąc nieruchomość powinna być akceptowana przez bank i posiadać uregulowany stan prawny.

Łatwiej będzie powiedzieć jakie nieruchomości nie mogą stanowić celu/zabezpieczenia kredytu hipotecznego:.

nieruchomość obciążona służebnością osobistą lub prawem dożywocia (w takim znaczeniu, że nie ma szansy na wykreślenie tego prawa). Jest szansa na uzyskanie kredytu, ale bank nie uruchomi środków jeżeli nie zostanie złożony wniosek o wykreślenie, a w niektórych bankach dopiero po wykreśleniu tego prawa.
udział w nieruchomości wspólnej. To znaczy, że nie można skredytować lub dać w zabezpieczenie nieruchomości, w której ktoś ma udziały (bez możliwości wyodrębnienia lokalu i założenia KW), udział można skredytować na nieruchomości wspólnej jeżeli jest to hala parkingowa, garażowa.

Szczególną uwagę pod kątem możliwości finansowania (odstępstw/ dopasowania od procedur) w bankach należy zwrócić uwagę na nieruchomości:

niezabudowana działka rolna
działka leśna
grunty bez urządzonego planu zagospodarowani przestrzennego
grunty powyżej 3.000 m2
grunty powyżej 10.000 m2
nieruchomość z ostrzeżeniem o wszczęciu egzekucji (dział III księgi wieczystej nieruchomości)
nieruchomość bez drogi dojazdowej
samowole budowlane, dobudówki, zlokalizowane w nie przepisowej odległości od granicy działki
stodoła, szopa, budynek gospodarczy stanowi integralną część – tzn. Jest połączony z nieruchomością mieszkalną
zniszczone uniemożliwiające zamieszkanie bez remontu (wtedy będzie konieczny kredyt na zakup + remont)
z wpisami hipotek inne niż bankowe w dziale IV księgi wieczystej (fundusze pożyczkowe, firmy windykacyjne, Skarb Państwa, Urząd Skarbowy, ZUS, Prokuratura i inne)

Kredyt hipoteczny wkład własny i kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

Jeżeli chcesz wziąć kredyt hipoteczny to posiadanie wkładu własnego jest konieczne. Zgodnie z rekomendacją KNF banki powinny wymagać 20% wkładu własnego i tak też robią. Banki „wychodząc na przeciw potrzebom Klientów” oferują kredyty z 10% wkładem własnym. Te „brakujące” 10 % jest „ubezpieczone”. Jakkolwiek dziwnie to brzmi zapamiętaj z tego, że w mojej ocenie najlepiej gdybyś miał minimum 20% wkładu własnego, ale jeżeli masz tylko 10% to też dostaniesz kredyt.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

Tak było do 27 maja 2022 roku.

Nie można dostać kredytu hipotecznego na 100% wartości nieruchomości. Żaden bank nie ma w swojej ofercie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Nawet jeżeli kupujesz nieruchomość okazyjnie np. mieszkanie o wartości rynkowej 500.000 zł kupujesz za 400.000 zł to i tak musisz mieć wkład własny 10 lub 20 %.

Oficjalnie wkład własny nie powinien pochodzić z kredytu gotówkowego.

Od 27 maja 2022 roku nadal są kredyty z wkładem własnym, ale są też kredyty bez wkład własnego. Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to koszt kapitału albo cena jaka przysługuje posiadaczowi kapitału (bankowi) w zamian za udostępnienie go innym (kredytobiorcy) na określony czas.

Zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się dwóch części: z marży i stawki stopy procentowej. Oprocentowanie kredytu hipotecznego to nic innego jak suma tych dwóch składowych, czyli suma marży i stopy procentowej. Marża to zarobek banku i to bank ustala marżę – w każdym banku marża jest inna w zależności od oferty kredytowej.

Stopa procentowa wyrażona jest w oparciu o wskaźnik Wibor: Wibor 3M, Wibor 6M, Wibor 12M. Stopa procentowa i Wibor ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej. Wibor dla wszystkich banków/ w każdym banku jest taki sam.

Jeżeli marża banku wynosi 2,09%, a Wibor 0,25% to oprocentowanie wynosi: 2,34% – te piękne czasy są za nami.

Aktualizacja 19.04.2022r.: Jeżeli marża banku wynosi 1,8%, a Wibor 3M 5,54% to oprocentowanie wynosi: 7,34%.

Warto wiedzieć!

Jest wiele innych czynników, które składają się na całkowity koszy kredytu. Nie sugeruj się tylko tym wskaźnikiem jaki może być najniższe oprocentowanie. Marża jest bardzo ważna, ale nie daj się zwieść.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego to: Wibor(3M lub 6M lub 12M) + Marża banku.
Tylko marża jest stała i nie zmienna w całym okresie kredytowania.
Wibor się zmienia. Stopa procentowa Wibor ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej.
W marcu 2020 roku gdy pojawiła się choroba, której nazwy nie będę tutaj wymieniał mogłeś słyszeć, że RPP obniżyła stopę procentową, co przełożyło się na obniżkę Wibor. Raty gospodarstwach się zmniejszyły. Mimo sytuacji kryzysowej, dostęp do kredytów hipotecznych się zwiększył, co możemy zaobserwować między innymi w postaci rosnących cen nieruchomości. Miesięczna rata kredytu zmienia się w zależności od tego jaka jest wysokość oprocentowania, co powoduje wzrost raty kredytu.

Kredytobiorcy przyzwyczaili się do „równości” rat równych, które wcale nie są równe, bo od lutego 2015 roku wskaźnik Wibor jest na mniej więcej stałym poziomie i jest to poniżej 2% – co przekłada się na to, że wszyscy płacą mniej więcej takie same raty od kilku lat.

Więcej o tematyce oprocentowania znajdziesz w innych naszych publikacjach.

Stale oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie stałe jest już w prawie każdym banku. Zgodnie z kolejną rekomendacją KNF banki zobowiązane są stopniowo wprowadzać do swoich ofert oprocentowanie stałe. Klient ma mieć możliwość poznać ofertę i być może zdecyduje się wybrać kredyt ze stałym oprocentowaniem. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem to jest jedyny kredyt, w którym raty są równe. Równe w rozumieniu tak jak myśli większość osób. To znaczy, że pierwsza i „ostatnia rata” będzie w tej samej wysokości. Cokolwiek by się nie działo na rynku, cokolwiek by robiła Rada Polityki Pieniężnej Twoje raty będą w tej samej wysokości. Stałe oprocentowanie niesie pewną stabilność wysokości rat.

Skoro stałe oprocentowanie niesie jest takie bezpieczne i raty faktyczne mogą być równe to czemu większość kredytów sprzedawanych jest z zmienną stopą procentową?

Bank nie jest instytucją charytatywną, to maszynka do zarabiania pieniędzy. Skoro bank ma zapewnić kredytobiorcy zgodnie z zaleceniami KNF „parasol ochronny” w postaci oprocentowania stałego, to znaczy, że raty będą równe to jak możesz się domyślić…nie ma nic za darmo. Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym mają wyższe oprocentowanie. Stałe oprocentowanie niesie stabilne, ale wyższe raty.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową składa się z: marży banku (stałej przez cały okres kredytowania) + stopy procentowej (stałej – przez okres stałego oprocentowania). Ta stopa procentowa obecnie jest wyższa niż aktualny wibor. Przekłada się to na wyższą ratę i mniejszą zdolność kredytową.

Gdzie jest haczyk, na co zwrócić uwagę?

Oprocentowanie stałe oferowane jest w większości banków tylko na 5 lat. To oznacza, że ostatnia rata, czyli np. za 20 lat wcale nie musi być w takiej wysokości jak pierwsze.
Należy dokładnie zapoznać się z warunkami przejścia, czyli o tym co się stanie po 5 latach.

Dnia: 15.11.2021 – w wyniku kolejnego podwyższenia stóp procentowych, Wibor „wrócił” do wartości sprzed pandemii.

Aktualizacja: 19.11.2022 – Wibor 3M, wynosi 7,39%. Co w przypadku kredytów, taka wysokość oprocentowania kredytu, mimo tego, że marża kredytu jest niska powoduje drastyczny wzrost rat i odsetek.

Jeżeli wolisz działać bezpiecznie, mocno cenisz stabilność finansową i preferujesz spokojny sen – wybrałbym kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, ale obecnie gdy aktualizuję ten wpis skłaniałbym się do oprocentowania zmiennego. Stała stopa oprocentowania kredytów wydaje się być tak wysoka, że kolejne podwyżki mogłyby spowodować upadek wielu gospodarstw domowych.

Rata kredytu hipotecznego

Zagadnienie rat kredytu hipotecznego będziemy omawiali na przykładzie: Kredyt hipoteczny na zakup lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego.

cena zakupu 620.000 zł,.
wkład własny 120.000 zł,.
kwota kredytu 500.000 zł,.
okres kredytowania 25 lat,.
oprocentowanie zmienne: 7,66 %. (Wibor: 5,93%, Marża: 1,73 %), .
raty równe, które jak się dowiesz wcale nie są równe. Wysokość miesięcznej raty 3.747 zł.

Rata kredytu hipotecznego to nic innego jak miesięczna „opłata” w ramach, której spłatasz kapitał i odsetki za to, że bank pożyczył Ci pieniądze.

Rata kredytowa składa się z dwóch części:.

część odsetkowa (wibor+marża).
część kapitałowa.

To znaczy, że w każdej racie, którą płacisz część pieniędzy idzie na spłatę kapitału, a część na odsetki czyli zarobek banku.

Na naszym przykładzie w 1 roku kalendarzowym wpłaciłeś 12 rat, każda w wysokości 3.747 zł, w związku z tym przekazałeś do banku łącznie 44.964 zł. Czy to znaczy, że tyle spłaciłeś kredytu? Niestety nie. Spłaciłeś mniej. Z kwoty 44.964 zł na kapitał zostało zaksięgowane 6.878 zł, a reszta czyli 38.088 zł to odsetki.

Rodzaje rat kredytu hipotecznego.

Do wyboru masz dwie opcje, ale przeczytaj to uważnie, bo nazwy mogą być mylące, a wysokość miesięcznej raty różna.

raty równe, z równością nie mają nic wspólnego. W latach 2015-2020 Wibor był na stabilnym poziomie i dlatego odbierane były przez społeczeństwo jako równe tzn. niezmienne. Odsetki każdorazowo naliczane są od kwoty kredytu pozostającej do spłaty, a kapitał doliczany jest w taki sposób, aby każda kolejna rata pozostawała taka sama – jeżeli oprocentowanie jest takie samo) .
raty malejące (kapitał wyliczany jest na podstawie podzielenia kwoty kredytu przez liczbę miesięcy, a odsetki są wyliczane od zmniejszającego się co miesiąc kapitału) W każdej racie bazując na naszym przykładzie, zawsze tzn. w każdym miesiącu zapłacisz: 1 666,66 zł kapitału. Jak to policzyć? To bardzo proste, kwotę kredytu dzielimy przez liczbę rat. 500.000 zł : 300 msc. = 1.666,66 zł. Wysokość raty malejącej również może się zmienić w zależności od wartości Wibor. Nazwa „raty malejące” pochodzi od tego, że raty maleją, bo w tych ratach jest coraz mniej odsetek do zapłaty.

Dlaczego raty równe nie są równe?

Równą wysokość rat przez cały okres kredytowania zapewniłby niezmienny Wibor, a coś takiego nie istnieje, no chyba, że gdy czytasz ten wpis masz już kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym. Niestety nie wszyscy mogli kiedyś wybrać kredyt hipoteczny z oprocentowaniem okresowo stałym. Jak już wiesz, że to Rada Polityki Pieniężnej reguluje stopy procentowe, a jej decyzje wypływają na Wibor. Wibor wzrośnie rata wzrośnie, wibor spadnie rata spadnie. Oczywiście zmiana wibor-u kredytu hipotecznego wpłynie też na wysokość odsetek.

Od czego zależy wysokość raty?

wartość wskaźnika Wibor.
marży banku.
kwoty kredytu/wysokości wkładu własnego.
okresu kredytowania.

Od czego zależy to ile zapłacę odsetek do banku w całym okresie kredytowania?

Od tych samych parametrów co wysokość raty: wibor, marża, kwota kredytu oraz okres kredytowania.

Czy najniższa rata ma znaczenie?

Zdecydowanie nie! Nie należy patrzeć tylko na wysokość raty.

należy uwzględnić inne koszta, które występują w danej ofercie.
Warto sprawdzić różne okresy kredytowania. Nasza rata równa na 25 lat wynosi: 3.737 zł, a w przypadku 30 letniego okresu kredytowania 3.551 zł. Różnica: 186 zł miesięcznie i 5 lat krócej spłacasz kredyt!
Odsetki dla raty równej przy 30 letnim okresie kredytowania wyniosą: 778.420 zł, a przy 25 letnim, płacąc wyższą ratę o 186 zł będzie to 624.204 zł. Różnica 154.216 zł!

Kalkulator kredytu hipotecznego i ranking kredytów hipotecznych.

Kalkulatory, które znajdziesz w internecie – bardzo często są sponsorowane i nie pokazują rzetelnych informacji. Nie jesteś w stanie samodzielnie policzyć rat. W tym celu należy skontaktować się z bankiem lub pośrednikiem kredytowym.

Dlaczego kredyty hipoteczne najcześciej udzielane są z oprocentowaniem zmiennym w formule spłaty rat równych?

– w ocenie banków szansa na to, że kredytobiorca zapłaci taką ratę jest większe niż zapłata raty malejącej (pierwsze raty początkowe są wyższe).

kredytobiorcy wolą raty równe, bo są niższe.
skoro raty równe są niższe to zdolność kredytowa jest większa.

Warto wiedzieć!

1. Raty równe bardzo często mylone są z ratą stałą – to błąd. Raty równe nie są równe to znaczy, że przez cały okres kredytowanie nie będą w takiej samej wysokości. Raty równe byłby równe, jeżeli oprocentowanie byłoby stałe. Jak wiesz z tego o czym pisałem wyżej oprocentowanie jest zmienne lub tylko okresowo stałe(5 lat).

2. W ratach malejących płacisz tyle samo kapitału. Nazwa malejące pochodzi od tego, że z biegiem czasu maleją odsetki. Rata malejąca = część kapitało( stała) + odsetki (malejące). W ratach malejących finalnie zapłacisz mniej odsetek, ale początkowe raty są wyższe.

3. W ratach równych na początku spłacasz mniej kapitału, a więcej odsetek. Rata równa=odsetki(zmienne) + kapitał(zmienny) liczony w taki sposób, aby „dorównać”wcześniejszej racie.

4. Prawdziwe raty równe – niezmienne, możemy uzyskać tylko przez okres 5 lat, jeżeli zdecydujemy się na kredyt z oprocentowaniem okresowo (5lat) stałym. Większość banków udziela oprocentowania stałego na 5 lat. Credit Agricole udziela na 7 lat.

5. Im większy wkład własny/mniejszy kredyt i krótszy okres kredytowania tym niższy koszt odsetkowy.

Kredyt hipoteczny- jakie dokumenty?

Nie ma jednej listy, która odpowie na pytanie jakie dokumenty należy skompletować do kredytu hipotecznego. Każda transakcja jest inna i każdy kredytobiorca ma inną sytuację.

Dokumenty osobowe, a kredyt hipoteczny .

dane z dowodu osobistego, czasem xero.
wyrok rozwodowy- jeśli występuje.
rozdzielność majątkowa- jeśli występuje.

Dokumenty finansowe do kredytu hipotecznego:.

Dla osoby fizycznej uzyskującej dochód z etatu:.

zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości zarobkach.
wyciągi z konta za odpowiednie okresy roku lub potwierdzenia wpływów pensji.
świadectwo pracy – jeżeli nastąpiła w ostatnich 6 miesiącach zmiana zatrudnienia.

Dla osoby fizycznej uzyskującej dochód z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej:.

KPiR lub inna forma ewidencji za rok bieżący oraz ubiegły.
Tabela amortyzacji i ewidencja środków trwałych za rok bieżący i ubiegły- jeżeli występuje.
PIT za rok ubiegły.
wyciąg z konta firmowego.
zaświadczenia o niezaleganiu w ZUS/US.

Dokumenty nieruchomości , a kredyt hipoteczny .

Nieruchomość jest potrzebna na zabezpieczenie umowy kredytu.

podstawa nabycia – jeżeli sprzedający lub kredytobiorca (w przypadku pożyczki hipotecznej) nabył nieruchomość w drodze darowizny lub postanowienia spadkowego.
księga wieczysta, w przypadku jej braku z założeniem należy poczekać, a najlepiej skonsultować z pośrednikiem.
w zależności od rodzaju nieruchomości (wypis z rejestru gruntów/ kopia mapy ewidencyjnej/ wypis z kartoteki lokali).

W kwestii dokumentów nieruchomości temat jest bardzo obszerny i poświęcimy na niego osobny wpis.

Koszt kredytu i koszta dodatkowe kredytu hipotecznego.

Gdy kupujesz nieruchomość przy na kredyt hipoteczny musisz wiedzieć, że poza zapłatą samej ceny zakupu przy finalizacji transakcji występują tak zwane koszta dodatkowe. Można też spojrzeć to na to w taki sposób, że są dwa rodzaje kosztów kredytu hipotecznego: bankowe(związane z uzyskaniem kredytu) i pozabankowe(związane z transakcją).

Koszta ułożone są według kolejności występowania:.

1. Wycena nieruchomości

2. Prowizje i ubezpieczenia bankowe.

3. Opłaty za konto, karty kredytowe oraz inne wymogi.

4. Notariusz i opłaty Sądowe.

5. Ubezpieczenie pomostowe, a kredyt hipoteczny.

6. Ubezpieczenie nieruchomości.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej, przeczytaj wpis: 6 dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego.

W jakim banku ubiegać się o kredyt hipoteczny?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Oferty ofertami, rankingi rankingami, ale najważniejsze jest to czy kwalifikujesz się do danego banku/oferty. Czy masz zdolność i czy Twoja nieruchomość ma uregulowany stan prawny i zostanie zaakceptowana przez bank.

Na pytanie w jakim banku po kredyt hipoteczny odpowiem przewrotnie: napewno nie w pierwszym lepszym i nie konicznie w tym, w którym masz konto.

Do dziś pamietam zdziwienie Klienta, który przyszedł do mnie po kredyt hipoteczny zaraz po tym jak wyszedł z Banku Millennium. Miał tam konto od kilku lat i regularne wpływy wynagrodzenia. Myślał, że bank potraktuje go po przyjacielsku i zaoferuje preferencyjne warunki cenowe. Ponadto wydawało mu się, że kredyt na 1.000.000 zł z wkładem własnym ok 300.000 zł zrobi na kimś wrażenie. Niestety na spotkaniu doradca wyjąt siatę marż i na tym zakończyły się negocjacje cenowe. Czy Klient za moim pośrednictwem uzyskał tańsze finansowanie niż w swoim banku? Tak.

Kredyt hipoteczny został wypłacony. Co dalej?

Należy pamiętać o terminowym regulowaniu swoich zobowiązań – terminowym płaceniu raty kredytu hipotecznego.

- należy pilnować tego jakie warunki musisz spełniać, aby marża nie została podniesiona.
- Należy monitorować stan księgi wieczystej, gdy zostanie wpisana hipoteka w dziale IV – należy poinformować bank, aby zaprzestał naliczania ubezpieczenia pomostowego.
- odbieranie korespondencji z banku w celu np. odnowienia ubezpieczenia nieruchomości.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego.

Każdy kredyt hipoteczny można wcześniej spłacić cześciowo lub całkowicie.

W niektórych bankach/ofertach w pierwszych 3 latach mogą pojawić się dodatkowe opłaty związane z taką dyspozycją. Szczegóły znajdziesz w symulacjach, formularzu informacyjnym lub umowie kredytowej. Po okresie 36 miesięcy, banki nie mają prawa pobierać opłaty i nie pobierają jej.

Warto wiedzieć!

Klienci często pytają się ile będą mieli do spłaty np. w drugim roku. Wielu wydaje się, że jeżeli biorę kredyt hipoteczny na kwotę 500.000 zł, odsetek jest 160.000 zł to ja mam od razu do spłaty 660.000 zł. Nic bardziej mylnego. Te odsetki zostaną zapłacone jeżeli kredyt będzie spłacany przez cały okres, czyli przez 25 lat. Innymi słowy: te odsetki się wydarzą w przyszłości jeżeli kredyt będzie regularnie spłacany. W przypadku wcześniejszej spłaty – nie ponosisz kosztu w postaci przyszłych odsetek.

Warto wiedzieć!

Klienci często pytają się ile będą mieli do spłaty np. w drugim roku. Wielu wydaje się, że jeżeli biorę kredytu 500.000 zł, odsetek jest 160.000 zł to ja mam od razu do spłaty 660.000 zł. Nic bardziej mylnego. Te odsetki zostaną zapłacone jeżeli kredyt będzie spłacany przez cały okres, czyli przez 25 lat. Innymi słowy: te odsetki się wydarzą w przyszłości jeżeli kredyt będzie regularnie spłacany. W przypadku wcześniejszej spłaty – nie ponosisz kosztu w postaci przyszłych odsetek.

W jakim banku jest najtańszy kredyt hipoteczny?

Nie ma czegoś takiego jak najtańszy kredyt hipoteczny jest w banku X. Gdyby tak było wszyscy by szli do banku X, a inne banki mogłyby zakończyć swoją działalność. Należy sprawdzać obowiązujące oferty, samodzielnie umieć policzyć faktyczny koszt (nie sugerować się tylko oprocentowaniem). Wtedy sam lub z pośrednikiem odpowiesz sobie na pytanie w jakim banku jest najtańszy kredyt hipoteczny.

4 cechy świadomego kredytobiorcy!

Świadomy kredytobiorca:

Nie patrzy tylko na oprocentowanie i prowizję – wie, że to bywa mylące. By policzyć faktyczny koszt kredytu oblicza samodzielnie starą sprawdzoną metodą na krzyż stopę zwrotu jako stosunek zwracanej kwoty do otrzymanej.
Nie wydłuża zbędnie okresu kredytowania. Koszt kredytu rośnie gdy spłacasz go dłużej.
Kumuluje środki, tak aby mieć jak największy wkład własny! Z własnych środków płaci zewnętrzne koszta kredytowe ( notariusz, podatek PCC).
Dokładnie czyta to co podpisuje. Zadaje pytania. Jest dociekliwy, bo kredyt bierze na wiele lat. Sprawdza szczegółowe warunki kredytowe. Sprawdza to od czego zależy marża (co ją obniża, a co wpływa na jej podwyższenie).

Porozmawiajmy