Najlepszy kredyt hipoteczny

Czego potrzebujesz?

kredyt hipoteczny

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to zbiór różnego rodzaju produktów bankowych opartych na zabezpieczeniu jakim jest wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Możemy wyróżnić kilka rodzajów kredytu hipotecznego. Rodzaj, czyli tak naprawdę nazwa kredytu hipotecznego wiąże się z tym na co planujesz przeznaczyć środki z uzyskanego finansowania. W praktyce kredyt hipoteczny najczęściej udzielany jest na zakup mieszkania lub budowę domu

Czym różni się kredyt hipoteczny od innych kredytów:

  • To najtańsza forma pożyczenia pieniędzy z banku.
  • Długi okres spłaty, bo kredyt hipoteczny może być udzielony nawet na 30 lat.
  • Wymaga zabezpieczenia hipotecznego (wpis w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości na nieruchomości, która jest celem lub na nieruchomości i za zgodą osoby trzeciej).

3 najważniejsze warunki, jakie musisz spełnić aby dostać kredyt hipoteczny:

  1. Posiadać wkład własny. Minimum 10%, rekomenduje się 20%.
  2. Mieć pozytywną lub zerową historię kredytową. Negatywna historia kredytowa prawdopodobnie uniemożliwi uzyskanie kredytu. Nie masz pewności to zacznij od sprawdzenia BIK (Biuro Informacji Kredytowej).
  3. Zdolność kredytowa. To znaczy uzyskiwać dochód z odpowiedniego źródła i w odpowiedniej wysokość. 

Warto wiedzieć!

  • dłuższy okres kredytowania, to niższa rata, ale droższy kredyt
  • krótszy okres kredytowania, to wyższa rata i niższy kosz odsetkowy
  • banki rekomendują 25 letni okres kredytowania. Rata trochę wzrośnie, ale zapłacisz o wile mniej odsetek. Niektóre banki nawet lepiej liczą zdolność przy 25 letnim okresie kredytowania – jest to uzależnione od wieku kredytobiorcy i momentu, w którym przejdzie na emeryturę – rozważ 25 letni okres kredytowania!

Dobrze jest wiedzieć,  i poszerzać swoją wiedzę, ale uważam, że nie musisz teraz „studiować” prawa bankowego, rekomendacji KNF itp.  W mojej ocenie i  na podstawie tego co zaobserwowałem:

  •  -najważniejsze jest to, abyś po swojej stronie miał rzetelnego „doradcę” czyli pośrednika kredytowego lub doradcę w banku i wiedział o co ich zapytać,
  • z Twojego punktu widzenia najważniejsza jest realizacja Twojego celu. Najgorsze co może się przytrafić to negatywna decyzja kredytowa=nie realizujesz swojego celu. Jeżeli sprawa jest dokładnie przeanalizowana, a pośrednik zna procedury bankowe to negatywne decyzje kredytowe nie powinny mieć miejsca. Świadomie używam zwrotu pośrednik. Ciężko o dobrego pośrednika, ale jak już takiego znajdziesz to on trzymaj się go. Pośrednik zarabia od efektu (nie ma to wpływu na droższy koszt Twojego kredytu) zanim złoży wniosek do banku powinien go dokładnie przeanalizować. Niestety często zdarza się to, że w banku doradca po prostu przyjmuje wniosek, bo takich Klientów jak Ty ma bardzo wielu. Czasem może coś pominąć, czegoś nie sprawdzić co … nie będę Ci mówił na co może się to przełożyć, bo nie rozmawiamy tu o decyzjach negatywnych.

Więcej o sprawach związanych z kredytem hipotecznym, o których prawdopodobnie nie słyszałeś, napisanych mało formalnym językiem dowiesz się czytając ten wpis. Dzielę się wiedzą i doświadczeniem, które zdobywam po dziś dzień zaczynając we wrześniu 2008 roku, czyli w bardzo ciekawych czasach – środek kryzysu finansowego z lat 2007-2009.

Albert Ligman

Doradca Albert Ligman
cztery rodzaje kredytu hipotecznego

Jakie są rodzaje kredytu hipotecznego?

Jak już wiesz rodzaje kredytu hipotecznego to tylko „nazwy” produktów bankowych i wynikają z tego na co chcesz przeznaczyć pieniądze uzyskane z kredytu.

  1. Kredyt hipoteczny
  2. Kredyt budowlano-hipoteczny
  3. Pożyczka hipoteczna
  4. Kredyt refinansowy

1. Kredyt hipoteczny.

To kredyt przeznaczony na zakup nieruchomości. Możesz kupić dom, mieszkanie, działkę, siedlisko, domek letniskowy całoroczny – kupujemy coś co już istnieje. Rynek wtórny i pierwotny.

Oczywiście możemy temu nadać formę bardziej oficjalną:

– nabycie nieruchomości/ udziału w nieruchomości mieszkalnej lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego/ domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (w tym nabycie nieruchomości/ udziału w nieruchomości od współmałżonka po orzeczeniu rozwodu lub po orzeczeniu separacji pod warunkiem udokumentowania posiadania rozdzielności majątkowej niezależnie od wcześniejszego finansowania przez Bank tej nieruchomości oraz spłata wstępnych, zstępnych itp. w wyniku podziału spadku/ zawarcia ugody) wraz z garażem/ miejscem garażowym/ miejscem postojowym/ komórką lokatorską/ piwnicą/ strychem i innym pomieszczeniem przynależnym

Tylko chyba nie o to chodzi:) Przejdźmy dalej i skupmy się na informacjach, które wykorzystasz w życiu.

2. Kredyt budowlano-hipoteczny.

Produkt przeznaczony jest na zakup nieruchomości w celu jej wybudowania, lub która jest w trakcie budowy.

Przykładowe cele kredytu budowlano-hipotecznego:

  • zakup mieszkania od dewelopera, które jest w fazie budowy (nie ma pozwolenie na użytkowanie)
  • wybudowanie nieruchomości na swojej działce
  • zakup działki + wybudowanie nieruchomości

3. Pożyczka hipoteczna.

To uzyskanie środków na bardziej ogólne cele niż zakup/budowa konkretnej nieruchomości.

Przykładowe cele pożyczki hipotecznej:

  • konsolidacja zobowiązań, czyli spłata drogich kredytów gotówkowych
  • cel dowolny: możesz zrobić z pieniędzmi to co chcesz. Skonsumować (odradzam) lub zainwestować (rekomenduję).  Jedyny „plus” skonsumowania pieniędzy z banku to to, że nie musisz brać ze sobą aparatu fotograficznego. Bank co miesiąc przez najbliższe kilka lat będzie przypominał Ci w formie miesięcznej raty o tym co zrobiłeś z pieniędzmi
  • inne popularne cele pożyczki hipotecznej: remont nieruchomości, niestety zakup auta, wakacje i to takie porządne wakacje, zmiana wyposażenie w nieruchomości, a czasem wszystko w jednym

Często klienci pytają czy możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego-pożyczka hipoteczna pod zastaw mieszkania własnościowego – oczywiście, że  tak jest to możliwe.

2 najważniejsze kwestie w przypadku pożyczki hipotecznej:

  • pożyczki hipoteczne udzielane są do pewnej wysokości w stosunku co do wartości nieruchomości. W większości banków jest to 60% ( są też banki, które pożyczą do 80% wartości)
  • jeżeli pożyczka będzie zabezpieczona na nieruchomości osoby trzeciej, osoba trzecia też będzie miała sprawdzaną historię kredytową. Nie musi mieć zdolności kredytowej, ale powinna terminowo regulować swoje zobowiązania kredytowe

4. Kredyt refinansowy.

To nic innego jak przeniesienie kredytu hipotecznego z banku A do banku B – jeżeli oczywiście bank B oferuje korzystniejsze warunki cenowe. Warto udać się na konsultację i sprawdzić swoje produkty u doświadczonego pośrednika. Jeżeli mógłbyś płacić taniej to lepiej, aby każda złotówka była w Twoim portfelu niż w portfelu banku.

Czy wiesz z czego składa się 1.000.000 – jeden milion złotych? Z miliona nie wydanych złotówek.

Warto wiedzieć!

  1. wybór rodzaju kredytu. Nie musisz się teraz głowić czy to będzie kredyt hipoteczny czy budowlano-hipoteczny, a może warto wziąć na ten cel pożyczkę hipoteczną. Pośrednik lub bank dopasuje odpowiedni rodzaj produktu do Twoich wymogów
  2. koszt kredytu hipotecznego, budowlano-hipotecznego i refinansowego będzie bardzo zbliżony, prawie taki sam. Pożyczka hipoteczna będzie najdroższa, ale i tak tańsza od kredytów gotówkowych, firmowych itp
  3. wkład własny dla kredytu hipotecznego/budowlano hipotecznego to minimum 10%. Nie ma już kredytów bez wkładu własnego. Kryzys finansowy z lat 2008 – 2009 oraz działania Komisji Nadzoru Finansowego nieco ukróciły apetyty banków na udzielanie kredytów w kwotach przekraczających wartość nieruchomości. Bank udziela kredytu do pewnej wysokości. Stosuje się wskaźnik LTV, który później omówimy
  4. tylko pożyczka hipoteczna nie potrzebuje wkładu własnego, po prostu jest udzielana do 50-60-80% wartości nieruchomości
  5. kredyt refinansowy też nie potrzebuje wkładu własnego. Nie może być wyższy niż 80-90 % wartości nieruchomości
kto dostanie kredyt hipoteczny

Kto może dostać kredyt hipoteczny? Jakie są warunki uzyskania kredytu hipotecznego.

Na tą kwestię powinniśmy spojrzeć z punku widzenia procedur banku. Czyli co zrobić i czego unikać, aby bank wydał pozytywną decyzję kredytową. Wniosek kredytowy będzie przechodził przechodził przez 3 analizy: formalno-prawna, finansowani, nieruchomościowa.

Formalno-prawna analiza kredytu hipotecznego.

Warunki konieczne- nie ma od tego żadnych odstępstw:

  • pełna zdolność do czynności prawnych, tzn. ukończone 18 lat.
  • obywatelstwo Polskie lub karta pobytu, rezydent, obywatelstwo innego kraju (potwierdzony związek z Polską: właściciel nieruchomości, związek małżeński z obywatelem Polski, nie dotyczy krajów, które są na liście podwyższonego ryzyka)

Finansowa analiza kredytu hipotecznego.

Warunki konieczne- nie ma od tego żadnych odstępstw

  • źródło dochodu akceptowalne przez bank
  • zdolność kredytowa
  • brak negatywnej historii kredytowej (można nie mieć historii, a jak już jest to musi być dobra)
  • posiadanie wymaganego wkładu własnego ( na etapie składania wniosku nie trzeba go „okazać”)

Nieruchomościowa analiza kredytu hipotecznego.

Ten temat jest bardzo szeroki. Ogólnie mówiąc nieruchomość powinna być akceptowana przez bank i posiadać uregulowany stan prawny. 

Łatwiej będzie powiedzieć jakie nieruchomości nie mogą stanowić celu/zabezpieczenia kredytu hipotecznego:

  • nieruchomość obciążona służebnością osobistą lub prawem dożywocia (w takim znaczeniu, że nie ma szansy na wykreślenie tego prawa). Jest szansa na uzyskanie kredytu, ale bank nie uruchomi środków jeżeli nie zostanie złożony wniosek o wykreślenie, a w niektórych bankach dopiero po wykreśleniu tego prawa. 
  • udział w nieruchomości wspólnej. To znaczy, że nie można skredytować lub dać w zabezpieczenie nieruchomości, w której ktoś ma udziały (bez możliwości wyodrębnienia lokalu i założenia KW), udział można skredytować na nieruchomości wspólnej jeżeli jest to hala parkingowa, garażowa

Szczególną uwagę pod kątem możliwości finansowania (odstępstw/ dopasowania od procedur) w banku X należy zwrócić uwagę na nieruchomości:

  • niezabudowana działka rolna
  • działka leśna
  • grunty bez urządzonego planu zagospodarowani przestrzennego 
  • grunty powyżej 3.000 m2
  • grunty powyżej 10.000 m2
  • nieruchomość z ostrzeżeniem o wszczęciu egzekucji (dział III księgi wieczystej nieruchomości)
  • nieruchomość bez drogi dojazdowej
  • samowole budowlane, dobudówki, zlokalizowane w nie przepisowej odległości od granicy działki
  • stodoła, szopa, budynek gospodarczy stanowi integralną część – tzn. Jest połączony z nieruchomością mieszkalną
  • zniszczone uniemożliwiające zamieszkanie bez remontu (wtedy będzie konieczny kredyt na zakup + remont)
  • z wpisami hipotek inne niż bankowe w dziale IV księgi wieczystej (fundusze pożyczkowe, firmy windykacyjne, Skarb Państwa, Urząd Skarbowy, ZUS, Prokuratura i inne)

Kredyt hipoteczny wkład własny i kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

Jeżeli chcesz wziąć kredyt hipoteczny to posiadanie wkładu własnego jest konieczne. Zgodnie z rekomendacją KNF banki powinny wymagać 20% wkładu własnego i tak też robią. Banki „wychodząc na przeciw potrzebom Klientów” oferują kredyty z 10% wkładem własnym. Te „brakujące” 10 % jest „ubezpieczone”. Jakkolwiek dziwnie to brzmi zapamiętaj z tego, że w mojej ocenie najlepiej gdybyś miał minimum 20% wkładu własnego, ale jeżeli masz tylko 10% to też dostaniesz kredyt.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

Nie można dostać kredytu hipotecznego na 100% wartości nieruchomości. Żaden bank nie ma w swojej ofercie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Nawet jeżeli kupujesz nieruchomość okazyjnie np. mieszkanie o wartości rynkowej 500.000 zł kupujesz za 400.000 zł to i tak musisz mieć wkład własny 10 lub 20 %.

Oficjalnie wkład własny nie powinien pochodzić z kredytu gotówkowego.

oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to koszt kapitału albo cena jaka przysługuje posiadaczowi kapitału (bankowi) w zamian za udostępnienie go innym (kredytobiorcy) na określony czas.

Zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się dwóch części: z marży i stawki stopy procentowej. Oprocentowanie kredytu hipotecznego to nic innego jak suma tych dwóch składowych, czyli suma marży i stopy procentowej. Marża to zarobek banku i bank ustala marżę. W każdym banku marża będzie inna w zależności od oferty banku.

Stopa procentowa wyrażona jest w oparciu o wskaźnik Wibor: Wibor 3M, Wibor 6M, Wibor 12M. Stopa procentowa i Wibor ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej. Wibor dla wszystkich banków/ w każdym banku jest taki sam.

Jeżeli marża banku wynosi 2,09, a Wibor 0,25% to oprocentowanie wynosi: 2,34%.

 

Warto wiedzieć!

  1. Jest wiele innych czynników, które składają się na całkowity koszy kredytu. Nie sugeruj się tylko tym wskaźnikiem jaki może być najniższe oprocentowanie. Marża jest bardzo ważna, ale nie daj się zwieść.
  2. Oprocentowanie kredytu hipotecznego to: Wibor(3M lub 6M lub 12M) + Marża banku.
  3. Tylko marża jest stałą i nie zmienna w całym okresie kredytowania.
  4. Wibor się zmienia. Stopa procentowa Wibor ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej. 
  5. W marcu 2020 roku gdy pojawiła się choroba, której nazwy nie będę tutaj wymieniał mogłeś słyszeć, że RPP obniżyła stopę procentową, co przełożyło się na obniżkę Wibor. Raty gospodarstwach się zmniejszyły. Mimo sytuacji kryzysowej, dostęp do kredytów hipotecznych się zwiększył, co możemy zaobserwować między innymi w postaci rosnących cen nieruchomości.

Kredytobiorcy przyzwyczaili się do „równości” rat równych, które wcale nie są równe, bo od lutego 2015 roku wskaźnik Wibor jest na mniej więcej stałym poziomie i jest to poniżej 2% – co przekłada się na to, że wszyscy płacą mniej więcej takie same raty od kilku lat. 

Więcej o tematyce oprocentowania znajdziesz w innych naszych publikacjach.

Stale oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Zgodnie z kolejną rekomendacją KNF banki zobowiązane są stopniowo wprowadzać do swoich ofert oprocentowanie stałe. Klient ma mieć możliwość poznać ofertę i być może zdecyduje się wybrać kredyt ze stałym oprocentowaniem. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem to jest jedyny kredyt, w którym raty są równe. Równe w rozumieniu tak jak myśli większość osób. To znaczy, że pierwsza i „ostatnia rata” będzie w tej samej wysokości. Cokolwiek by się nie działo na rynku, cokolwiek by robiła Rada Polityki Pieniężnej Twoje raty będą w tej samej wysokości.

Skoro to takie super, i raty faktyczne mogą być równe to czemu większość kredytów sprzedawanych jest z zmienną stopą procentową? 

Bank nie jest instytucją charytatywną, to maszynka do zarabiania pieniędzy. Skoro bank ma zapewnić kredytobiorcy zgodnie z zaleceniami KNF „parasol ochronny” w postaci oprocentowania stałego, to znaczy, że raty będą równe to jak możesz się domyślić…nie ma nic za darmo. Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym mają wyższe oprocentowanie. 

Oprocentowanie kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową składa się z: marży banku (stałej) + stopy procentowej (stałej). Ta stopa procentowa obecnie jest wyższa niż aktualny wibor. Przekłada się to na wyższą ratę i mniejszą zdolność kredytową.

Gdzie jest haczyk, na co zwrócić uwagę?

  1. Oprocentowanie stałe oferowane jest tylko na 5 lat. To oznacza, że ostatnia rata, czyli np. za 20 lat wcale nie musi być w takiej wysokości jak pierwsze.
  2. Należy dokładnie zapoznać się z warunkami przejścia, czyli o tym co się stanie po 5 latach.

Złoty środek?

Nie jestem uprawniony do tego, aby radzić moim czytelnikom co wybrać. Gdy stoisz przed decyzjami związanymi z kredytem hipotecznym i jesteś osobą, która akceptuje pewne ryzyko warto, abyś zapoznał się z tym jak mogłyby kształtować się Twoje raty gdyby RPP podniosła stopy procentowe sprzed lutego 2020, czyli Wibor kształtowałby się w okolicy: 1,8%. Zrobiłbym też porównanie dla wzrostu rat gdyby Wibor wyniósł 3%. Jeżeli wysokość rat nie zaburza Twojego budżetu być może warto, abyś wybrał oprocentowanie zmienne. Póki co jest bardzo niskie i chwilowo na tym zyskujesz.

Aktualizacja 15.11.2021 – w wyniku kolejnego podwyższenia stóp procentowych, Wibor „wrócił” do wartości sprzed pandemii. 

Jeżeli wolisz działać bezpiecznie, mocno cenisz stabilność finansową i preferujesz spokojny sen – wybrałbym kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem.

jaka rata kredytu hipotecznego

Rata kredytu hipotecznego

Temat rat kredytu hipotecznego będziemy omawiali na przykładzie: Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z rynku wtórnego.

Cena zakupu 620.000 zł, wkład własny 120.000 zł, kwota kredytu 500.000 zł, okres 25 lat, oprocentowanie zmienne: 2,24%. (Wibor: 0,25%, Marża: 2,09%), raty równe, które jak się dowiesz wcale nie są równe. Rata równa w wysokości 2.200 zł.

Rata kredytu hipotecznego to nic innego jak miesięczna „opłata” w ramach, której spłatasz kapitał i odsetki za pożyczone z banku pieniądze. Rata kredytowa składa się z dwóch części:

  • część odsetkowa (wibor+marża)
  • część kapitałowa

To znaczy, że w każdej racie, którą płacisz część pieniędzy idzie na spłatę kapitału, a część na odsetki czyli zarobek banku. 

Na naszym przykładzie w1 roku kalendarzowym wpłaciłeś 12 rat, każda w wysokości 2.200 zł, w związku z tym przekazałeś do banku łącznie 26.400. Czy to znaczy, że tyle spłaciłeś kredytu? Niestety nie. Spłaciłeś mniej. Z kwoty 26.400 na kapitał zostało zaksięgowane 14 915 zł, a reszta czyli 11 485 zł to odsetki.

Rodzaje rat kredytu hipotecznego. 

Do wyboru masz dwie opcje, ale przeczytaj to uważnie, bo nazwy są mylące.

  • raty równe, które nie mają nic wspólnego z równością w powszechnym rozumieniu lub tego jak chciałbyś to rozumieć (odsetki każdorazowo naliczane są od kwoty kredytu pozostającej do spłaty, a kapitał doliczany jest w taki sposób, aby każda kolejna rata pozostawała taka sama) 
  • raty malejące (kapitał wyliczany jest na podstawie podzielenia kwoty kredytu przez liczbę miesięcy, a odsetki są wyliczane od zmniejszającego się co miesiąc kapitału) W każdej racie bazując na naszym przykładzie, zawsze zapłacisz: 1 666,66 zł kapitału. Jak to policzyć? 500.000 zł : 300 msc. Wysokość raty malejącej również może się zmienić w zależności od wartości Wibor. Nazwa „raty malejące” pochodzi od tego, że raty maleją bo w tych ratach z uwagi na to, że w racie jest coraz mniej odsetek do zapłaty. 

Dla naszego przykładu rata równa wynosić będzie 2.200 zł, a pierwsza rata malejąca: 2 640 zł. 

Rata dla kredytu ze stałym oprocentowaniem wynosiłaby: 2 614 zł. – przez pierwsze 5 lat.

Dlaczego raty równe nie są równe?

Równą wysokość rat przez cały okres kredytowania zapewniłby niezmienny Wibor, a coś takiego nie istnieje. Już wiesz, że to Rada Polityki Pieniężnej reguluje stopy procentowe, a jej decyzje wypływają na Wibor. Wibor wzrośnie rata wzrośnie, wibor spadnie rata spadnie. 

Od czego zależy wysokość raty?

  • wartość wskaźnika Wibor
  • marży banku
  • kwoty kredytu/wysokości wkładu własnego
  • okresu kredytowania

Od czego zależy to ile zapłacę odsetek do banku w całym okresie kredytowania?

Od tych samych parametrów co wysokość raty: wibor, marża, kwota kredytu oraz okres kredytowania.

Czy najniższa rata ma znaczenie?

Zdecydowanie nie! Nie należy patrzeć tylko na wysokość raty. 

  • należy uwzględnić inne koszta, które występują w danej ofercie
  • Warto sprawdzić różne okresy kredytowania. Nasza rata równa na 25 lat wynosi: 2.200 zł, a w przypadku 30 letniego okresu kredytowania 1 930 zł. Różnica: 270 zł i 5 lat krócej spłacasz kredyt!
  • Odsetki dla raty równej przy 30 letnim okresie kredytowania wyniosą: 196.000 zł, a przy 25 letnim, płacąc wyższą ratę o 270 zł będzie to 160.000 zł. Różnica 36.000 zł! 

Kalkulator rat kredytu hipotecznego.

Kalkulatory, które znajdziesz w internecie – bardzo często są sponsorowane i nie pokazują rzetelnych informacji. Nie jesteś w stanie samodzielnie policzyć rat. W tym celu należy skontaktować się z bankiem lub pośrednikiem kredytowym.

Dlaczego kredyty hipoteczne najcześciej udzielane są z oprocentowaniem zmiennym w formule spłaty rat równych?

– w ocenie banków szansa na to, że kredytobiorca zapłaci taką ratę jest większe niż zapłata raty malejącej

  • kredytobiorcy wolą raty równe, bo są niższe
  • skoro raty równe są niższe to zdolność kredytowa jest większa
  • bank zarabia więcej, ale to taki drobny detal. Bazując na naszym przykładzie odsetki dla rat równych wyniosą ok. 160.000 zł, a dla rat malejących będzie to ok. 146.000 zł. Rata malejąca jest o 440 zł wyższa, co dla niektórych może stanowić dużo w porównaniu z tym, że na przestrzeni 25 lat zaoszczędzę na odsetkach tylko, a dla niektórych, aż 17.000 zł

Warto wiedzieć!

1. Raty równe bardzo często mylone są z ratą stałą – to błąd. Raty równe nie są równe to znaczy, że przez cały okres kredytowanie nie będą w takiej samej wysokości. Raty równe byłby równe, jeżeli oprocentowanie byłoby stałe. Jak wiesz z tego o czym pisałem wyżej oprocentowanie jest zmienne lub tylko okresowo stałe(5 lat).

2. W ratach malejących w każdej racie spłacasz tyle samo kapitału. Nazwa malejące pochodzi od tego, że z biegiem czasu maleją odsetki. Rata malejąca = kapitał (stały) + odsetki (malejące). W ratach malejących finalnie zapłacisz mniej odsetek, ale początkowe raty są wyższe.

3. W ratach równych na początku spłacasz mniej kapitału, a więcej odsetek. Rata równa=odsetki(zmienne) + kapitał(zmienny) liczony w taki sposób, aby „dorównać”wcześniejszej racie.

4. Prawdziwe raty równe – niezmienne, możemy uzyskać tylko przez okres 5 lat, jeżeli zdecydujemy się na kredyt z oprocentowaniem okresowo (5lat) stałym.

5. Im większy wkład własny/mniejszy kredyt i krótszy okres kredytowania tym niższy koszt odsetkowy.

kredyt hipoteczny jakie dokumenty

Kredyt hipoteczny jakie dokumenty?

Nie ma jednej listy, która odpowie na pytanie jakie dokumenty należy skompletować do kredytu hipotecznego. Każda transakcja jest inna i każdy kredytobiorca ma inną sytuację.

Dokumenty osobowe do kredytu hipotecznego:

  • dane z dowodu osobistego, czasem xero
  • wyrok rozwodowy- jeśli występuje
  • rozdzielność majątkowa- jeśli występuje

Dokumenty finansowe do kredytu hipotecznego:

Dla osoby fizycznej uzyskującej dochód z etatu:

  • zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości zarobkach
  • wyciągi z konta za odpowiednie okresy roku lub potwierdzenia wpływów pensji
  • świadectwo pracy – jeżeli nastąpiła w ostatnich 6 miesiącach zmiana zatrudnienia

Dla osoby fizycznej uzyskującej dochód z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej:

  • KPiR lub inna forma ewidencji za rok bieżący oraz ubiegły
  • Tabela amortyzacji i ewidencja środków trwałych za rok bieżący i ubiegły- jeżeli występuje
  • PIT za rok ubiegły
  • wyciąg z konta firmowego
  • zaświadczenia o niezaleganiu w ZUS/US

Dokumenty nieruchomości do kredytu hipotecznego:

  • podstawa nabycia – jeżeli sprzedający lub kredytobiorca w przypadku pożyczki hipotecznej nabył nieruchomość w drodze darowizny lub postanowienia spadkowego
  • księga wieczysta, w przypadku jej braku z założeniem należy poczekać, a najlepiej skonsultować z pośrednikiem
  • w zależności od rodzaju nieruchomości (wypis z rejestru gruntów/ kopia mapy ewidencyjnej/ wypis z kartoteki lokali)

W kwestii dokumentów nieruchomości temat jest bardzo obszerny i poświęcimy na niego osobny wpis.

kredy hipoteczny i koszt kredytu

Koszta dodatkowe kredytu hipotecznego.

Gdy kupujesz nieruchomość przy pomocy kredytu hipotecznego musisz wiedzieć, że poza zapłatą samej ceny zakupu przy finalizacji transakcji występują tak zwane koszta dodatkowe. Można też spojrzeć to na to w taki sposób, że są dwa rodzaje kosztów kredytu hipotecznego: bankowe(związane z uzyskaniem kredytu) i pozabankowe(związane z transakcją)

Koszta ułożone są według kolejności występowania:

1. Wycena nieruchomości
2. Prowizje i ubezpieczenia bankowe.
3. Opłaty za konto, karty kredytowe oraz inne wymogi. 
4. Notariusz i opłaty Sądowe.
5. Ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego.
6. Ubezpieczenie nieruchomości.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej, przeczytaj wpis: 6 dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego

gdzie po kredyt hipoteczny

W jakim banku kredyt hipoteczny?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Oferty ofertami, rankingi rankingami, ale najważniejsze jest to czy kwalifikujesz się do danego banku/oferty. Czy masz zdolność i czy Twoja nieruchomość ma uregulowany stan prawny i zostanie zaakceptowana przez bank.

Na pytanie w jakim banku po kredyt hipoteczny odpowiem przewrotnie: napewno nie w pierwszym lepszym i nie konicznie w tym, w którym masz konto.

Do dziś pamietam zdziwienie Klienta, który przyszedł do mnie po kredyt hipoteczny zaraz po tym jak wyszedł z Banku Millennium. Miał tam konto od kilku lat i regularne wpływy wynagrodzenia. Myślał, że bank potraktuje go po przyjacielsku i zaoferuje preferencyjne warunki cenowe. Ponadto wydawało mu się, że kredyt na 1.000.000 zł z wkładem własnym ok 300.000 zł zrobi na kimś wrażenie. Niestety na spotkaniu doradca wyjąt siatę marż i na tym zakończyły się negocjacje cenowe. Czy Klient za moim pośrednictwem uzyskał tańsze finansowanie niż w swoim banku? Tak.

Dostałem i został wypłacony kredyt hipoteczny. Co dalej?

– należy pamiętać o terminowym regulowaniu swoich zobowiązań – terminowym płaceniu raty kredytu hipotecznego

  • należy pilnować tego jakie warunki musisz spełniać, aby marża nie została podniesiona
  • Należy monitorować stan księgi wieczystej, gdy zostanie wpisana hipoteka w dziale IV – należy poinformować bank, aby zaprzestał naliczania ubezpieczenia pomostowego
  • odbieranie korespondencji z banku w celu np. odnowienia ubezpieczenia nieruchomości
wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego.

Każdy kredyt hipoteczny można wcześniej spłacić cześciowo lub całkowicie.

W niektórych bankach/ofertach w pierwszych 3 latach mogą pojawić się dodatkowe opłaty związane z taką dyspozycją. Szczegóły znajdziesz w symulacjach, formularzu informacyjnym lub umowie kredytowej.  Po okresie 36 miesięcy, banki nie mają prawa pobierać opłaty i nie pobierają jej.

Warto wiedzieć!

Klienci często pytają się ile będą mieli do spłaty np. drugim roku. Wielu wydaje się, że jeżeli biorę kredytu 500.000 zł, odsetek jest 160.000 zł to ja mam od razu do spłaty 660.000 zł. Nic bardziej mylnego. Te odsetki zostaną zapłacone jeżeli kredyt będzie spłacany przez cały okres, czyli przez 25 lat.. W przypadku wcześniejszej spłaty – nie ponosisz kosztu w postaci przyszłych odsetek. 

Najtańszy kredyt hipoteczny w jakim banku?

Nie ma czegoś takiego jak najtańszy kredyt hipoteczny jest w banku X. Gdyby tak było wszyscy by szli do banku X, a inne banki mogłyby zakończyć swoją działalność. 

Należy sprawdzać obowiązujące oferty, samodzielnie umieć policzyć faktyczny koszt (nie sugerować się tylko oprocentowaniem). Wtedy sam lub z pośrednikiem odpowiesz sobie na pytanie w jakim banku jest najtańszy kredyt hipoteczny.

4 cechy świadomego kredytobiorcy!

Świadomy kredytobiorca:

  1. Nie patrzy tylko na oprocentowanie i prowizję – wie, że to bywa mylące. By policzyć faktyczny koszt kredytu oblicza samodzielnie starą sprawdzoną metodą na krzyż stopę zwrotu jako stosunek zwracanej kwoty do otrzymanej.
  2. Nie wydłuża zbędnie okresu kredytowania. Koszt kredytu rośnie gdy spłacasz go dłużej. 
  3. Kumuluje środki, tak aby mieć jak największy wkład własny! Z własnych środków płaci zewnętrzne koszta kredytowe ( notariusz, podatek PCC).
  4. Dokładnie czyta to co podpisuje. Zadaje pytania. Jest dociekliwy, bo kredyt bierze na wiele lat. Sprawdza szczegółowe warunki kredytowe. Sprawdza to od czego zależy marża (co ją obniża, a co wpływa na jej podwyższenie).

Mini poradnik video dotyczący podstaw kredytu hipotecznego.