fbpx
Obsługa klienta: Puławska 67, 02-595 Warszawa

Gdy kupujesz nieruchomość przy pomocy kredytu hipotecznego musisz wiedzieć, że poza zapłatą samej ceny zakupu przy finalizacji transakcji występują tak zwane koszta dodatkowe. Koszta ułożone są według kolejności występowania.

1. Wycena nieruchomości

Bank musi oszacować wartość nieruchomości, po to, aby upewnić się, że kupujesz nieruchomość po cenie przynajmniej rynkowej, a napewno nie zawyżonej. Niektóre banki mogą wykonać operat szacunkowy nieruchomości na zlecenie firm, z którymi współpracują. Ty też możesz wykonać operat szacunkowy na zlecenie rzeczoznawcy, który znajduje się na liście akceptowalnych rzeczoznawców przez dany bank.

Koszt operatu w zależności od banku:

  • mieszkanie ( 300-500) zł
  • dom ( 300-1.000) zł
  •  grunt (400-450) zł
  • lokal użytkowy (500-700) zł

Koszt operatu u rzeczoznawcy jest podobny do kosztu operatu w banku (czasem u rzeczoznawcy to jest o  100-200 zł więcej). Wiele zależy od rodzaju nieruchomości i powierzchni. Warto wykonać operat samodzielnie ( na zlecenie naszego rzeczoznawcy) koszt i tak trzeba ponieść, a dzięki temu poznasz wartość nieruchomość wcześniej, co być może przełoży się na ewentualną negocjację ceny zakupu nieruchomości lub odwiedzie Cię od zakupu nieruchomości przeszacowanej.

W niektórych bankach np. przy transakcjach do 300.000 zł banki wyceniają nieruchomość w sposób uproszczony i tańszy dla kredytobiorcy, a czasem nie wymagają operatów.

2. Prowizje i ubezpieczenia bankowe

Ta opłata występuje przy podpisywaniu umowy kredytowej i stanowi warunek do uruchomienia kredytu. Wysokość tych kosztów wynosi od 0% do 3,5%.

Kiedyś było inaczej, ale dzisiaj  większość ofert jest skonstruowana w następujący sposób:

  • kredyt z prowizją to kredyt wyższą marzą, co się przekłada na wyższe oprocentowanie kredytu
  • kredyt bez prowizji ale z ubezpieczeniem to kredyt z  niższa marża i niższym oprocentowaniem kredytu

Mimo tego, że koszt ubezpieczenia czasem przewyższa prowizję nawet dwukrotnie to i tak opłaca się wziąć kredyt z ubezpieczeniem. Wyjątkiem jest sytuacja gdy planujesz znaczące nadpłaty w pierwszych latach ( 1-5 lat). Wtedy może okazać się, że warto wziąć kredyt z mniejszymi opłatami “na start” i  wyższym oprocentowaniem, bo nadpłaty znacząco obniżą całkowity koszt kredytu.

3. Opłaty za konto, karty kredytowe, oraz inne wymogi

Prowizja i ubezpieczenie to nie wszystko. Mamy konto i kartę kredytową dla Szanownego Klienta.
Tych opłat nie odczuwasz bezpośrednio przy kupnie mieszkania. Są to niskie kwoty, czasem nawet zerowe ( np. karta do konta będzie darmowa jeżeli miesięcznie wykonasz płatności kartą na 500 zł, albo konto przy wpływach w wysokości dwukrotności raty też będzie darmowo).
Warto zwrócić na to uwagę, bo  TOiP ( Tabela Opłat i Prowizji) za te produkty może ulec zmianie w przeciwieństwie do marży, której wysokość jest stała w całym okresie kredytowania.

Banków jest 14, w każdym po kilka ofert co daje ok. 70 wariantów. Należy dokładnie przeanalizować swoją sytuację i wybrać właściwą ofertę. Dlatego tutaj przydaje się pomoc doświadczonego specjalisty – pośrednika kredytu hipotecznego.

Są też wyjątkowe oferty jak np. oferta w PEKAO BH, gdzie mimo niskiej prowizji i super marży nie występują produkty dodatkowe, co czyni  ofertę bardzo konkurencyjną. Mogą z niej skorzystać po spełnieniu podstawowych wymogów tylko klienci kupujący nieruchomości na rynku wtórnym.

4. Notariusz i opłaty Sądowe

Umowa kredytowa podpisana zatem można iść do notariusza. Opłaty tej kategorii są inne w zależności od tego na jakim rynku zachodzi transakcja.

Rynek pierwotny:

  • opłata za umowę deweloperską i akt przenoszący własność: 2.000-5.000 zł
    w zależności od dewelopera i notariusza. W większości przypadków deweloper wskazuje notariusza. Zapytaj dewelopera jaki jest koszt zawarcia tych umów
  • podatek PCC – nie występuje na rynku pierwotnym
  • wniosek o wyodrębnienie Księgi Wieczystej: 60 zł
  • opłata sądowa za wpis własności do działu II Księgi Wieczyste: 200 zł
  • opłata sądowa za wpis hipoteki do działu IV Księgi Wieczystej: 200 zł
  • podatek od czynności cywilno prawnych z tytułu wpisu hipoteki: 19 zł
  • opłata za wypis aktu: po kilka złotych od strony. To może być koszt 20, a nawet 300 zł

Rynek wtórny:

  • akt notarialny: taxa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza. Gdy nieruchomość i transakcja w miarę standardowa taxa nie powinna przekroczyć 2.000 zł brutto
  • podatek PCC: 2% od ceny zakupu. Przy czy w przypadku zakupu nieruchomości po bardzo zawyżonych cenach Urząd Skarbowy ma prawo “doszacować” nieruchomość i może wystąpić dopłata do podatku
  • opłata sądowa za wpis własności do działu II Księgi Wieczyste: 200 zł
  • opłata sądowa za wpis hipoteki do działu IV Księgi Wieczystej: 200 zł
  • podatek od czynności cywilno prawnych z tytułu wpisu hipoteki: 19 zł
  • opłata za wypis aktu: po kilka złotych od strony. To może być koszt 20, a nawet 300 zł

5. Ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego

Umowa kredytowa podpisana, a prowizje lub ubezpieczenia czekają na wejście w życie. Umowa deweloperska lub akt notarialny też podpisany. Wracasz z aktem do banku jeszcze tylko ubezpieczenie pomostowe i kredyt będzie uruchomiony.

To jest ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki do działu IV Księgi Wieczystej.  Innymi słowy to  jest opłata za ryzyko jakie ponosi bank w okresie kiedy ten wpis jest dokonywany(fizycznie go jeszcze nie ma) lub przy ewentualnym problemie z wpisem do działu IV KW, co w praktyce przełoży się na problem z egzekucją kredytu z nieruchomości. Ubezpieczenie pomostowe daje bankowi gwarancję odszkodowania w przypadku ewentualnego braku spłaty kredytu i utraty prawa do hipoteki.

W 2019 roku średni czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej, w zależności od miasta i sądu wieczysto księgowego, wynosił od kilku tygodni do nawet pół roku. W Lublinie wpis był uzyskiwany po ok. 3 tygodnia,  we Wrocławiu i Łodzi po trzech lub czterech miesiącach. Najdłużej, średnio prawie sześć miesięcy należało czekać w Warszawie i Trójmieście. To o tyle ważne, że im później zostanie ustanowiona hipoteka, tym wyższe koszty ponosi kredytobiorca.

Należy zwrócić uwagę, że w przypadku transakcji na rynku pierwotnym koszt takiego ubezpieczeznia wydłuży się o okres karencji ( okres budowlany). Czyli w niektórych sytuacjach może wynosić nawet 18 albo 24 miesiące.

Koszt ubezpieczenia pomostowego wyrażony jest w %. W praktyce mamy podwyższone oprocentowanie kredytu. Opłaty są bardzo zróżnicowane. Od 0,05%, aż do 2,5% wyższego oprocentowania. To przekłada się na wzrost miesięcznej raty.

6. Ubezpieczenie nieruchomości

Wyżej napisałem, że jeszcze tylko ubezpieczenie pomostowe i kredyt będzie uruchomiony. To zależy od rodzaju nieruchomości, którą kupujesz.

Dlatego ta opłata jest wypisana jako kolejna, ponieważ w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego występuje później. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym musisz jeszcze ubezpieczyć nieruchomość w zakresie przynajmniej podstawowym, czyli od zalania, ognia i zdarzeń losowych. Niektóre banki zaproponują swoje ubezpieczenie, w większości przypadku znajdziesz tańsze ubezpieczenie ” na mieście”.

Oczywiście nie ma co na ostatnią chwilę odkładać ubezpieczenia nieruchomości, bo to może skutecznie opóźnić wypłatę kredytu. W przypadku zakupu ubezpieczeznia zewnętrznego ( nie przez bank) musisz jeszcze uzyskać od firmy ubezpieczeniowej cesję przelewu odszkodowania z ubezpieczenia na bank – czas uzyskania cesji z reguły od ręki, a czasem zajmie to 1-2 dni.

W praktyce najlepszej oferty ubezpieczenia szukamy zaraz po podpisaniu umowy kredytowej.

KATEGORIE WPISÓW