6 dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego
3 minuty czytania
6 dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego
Gdy kupujesz nieruchomość przy pomocy kredytu hipotecznego musisz wiedzieć, że poza zapłatą samej ceny zakupu przy finalizacji transakcji występują tak zwane koszta dodatkowe. Nie wszystkie są zawarte w treści umowy kredytu hipotecznego. Można też spojrzeć to na to w taki sposób, że są dwa rodzaje kosztów kredytu hipotecznego: bankowe(związane z uzyskaniem kredytu) i pozabankowe(związane z transakcją). Bankowe koszty kredytu hipotecznego wpływają na oprocentowanie kredytu hipotecznego, są uzależnione od oferty kredytów hipotecznych danego banku, wpływa na nie kwota kredytu oraz produkty dodatkowe takie jak ubezpieczenie kredytów hipotecznych.
Co wpływa na kosz kredytu hipotecznego:
- kwota kredytu;
- szacowana wartość nieruchomości;
- oprocentowanie kredytu hipotecznego w tym marży banku i wysokości oprocentowania lub oprocentowania stałego kredytu;
- oferta ubezpieczenia nieruchomości w danym banku, stawka ubezpieczenia nieruchomości;
- okres spłaty;
- ubezpieczenie niskiego wkładu;
- dodatkowych ubezpieczeń;
- indywidualnej oferty banków;
- opłat i zasad wcześniejszej spłaty kredytu.
Na skróty: 6 dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego
Add a header to begin generating the table of contents
1. Wycena nieruchomości jako pierwsze dodatkowe koszty kredytu hipotecznego.
Bank musi oszacować wartość nieruchomości, po to, aby upewnić się, że kupujesz nieruchomość po cenie przynajmniej rynkowej, a napewno nie zawyżonej. Dlatego jeżeli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a w zabezpieczenie kredytu dajesz nieruchomość musisz ją wycenić. Niektóre banki mogą wykonać operat szacunkowy nieruchomości na zlecenie firm, z którymi współpracują. Ty też możesz wykonać operat szacunkowy na zlecenie rzeczoznawcy, który znajduje się na liście akceptowalnych rzeczoznawców przez dany bank.
Koszt operatu w zależności od banku:.
- mieszkanie ( 300-500) zł.
- dom ( 300-1.000) zł.
- grunt (400-450) zł.
- lokal użytkowy (500-700) zł.
Koszt operatu u rzeczoznawcy jest podobny do kosztu operatu w banku (czasem u rzeczoznawcy to jest o 100-200 zł więcej). Wiele zależy od rodzaju nieruchomości i powierzchni. Warto wykonać operat samodzielnie (na zlecenie naszego rzeczoznawcy) koszt i tak trzeba ponieść, a dzięki temu poznasz wartość nieruchomość wcześniej, co być może przełoży się na ewentualną negocjację ceny zakupu nieruchomości lub odwiedzie Cię od zakupu nieruchomości przeszacowanej.
W niektórych bankach np. przy transakcjach do 300.000 zł banki wyceniają nieruchomość w sposób uproszczony i tańszy dla kredytobiorcy, a czasem nie wymagają operatów.
2. Prowizje i ubezpieczenia bankowe.
Ta opłata (prowizja lub ubezpieczenie kredytu hipotecznego) występuje przy podpisywaniu umowy kredytowej i stanowi warunek do uruchomienia kredytu. Te koszty kredytu hipotecznego są w przedziale od 0% do 3,5%.
Kiedyś było inaczej, ale dzisiaj większość ofert jest skonstruowana w następujący sposób:.
- kredyt z prowizją to kredyt wyższą marzą, co się przekłada na wyższe oprocentowanie kredytu. Koszt kredytu często jest droższy.
- kredyt bez prowizji ale z ubezpieczeniem to kredyt z niższa marża i niższym oprocentowaniem kredytu.
Mimo tego, że koszt ubezpieczenia czasem przewyższa prowizję nawet dwukrotnie to i tak opłaca się wziąć kredyt z ubezpieczeniem. Wyjątkiem jest sytuacja gdy planujesz znaczące nadpłaty w pierwszych latach ( 1-5 lat). Wtedy może okazać się, że warto wziąć kredyt z mniejszymi opłatami „na start” i wyższym oprocentowaniem, bo nadpłaty znacząco obniżą całkowity koszt kredytu.
3. Opłaty za konto, karty kredytowe, oraz inne wymogi.
Prowizja i ubezpieczenie to nie wszystko. W przypadku kredytów hipotecznych mamy konto i kartę kredytową dla Szanownego Klienta.
Tych opłat nie odczuwasz bezpośrednio przy kupnie mieszkania. Są to niskie kwoty, czasem nawet zerowe ( np. karta do konta będzie darmowa jeżeli miesięcznie wykonasz płatności kartą na 500 zł, albo konto przy wpływach w wysokości dwukrotności raty też będzie darmowo).
Warto zwrócić na to uwagę, bo TOiP ( Tabela Opłat i Prowizji) za te produkty może ulec zmianie w przeciwieństwie do marży, której wysokość jest stała w całym okresie kredytowania.
Banków jest 14, w każdym po kilka ofert co daje ok. 70 wariantów. Należy dokładnie przeanalizować swoją sytuację i wybrać właściwą ofertę. Dlatego tutaj przydaje się pomoc doświadczonego specjalisty – pośrednika kredytu hipotecznego.
W 2021 roku zniknęła wyjątkowa oferty jak np. oferta w PEKAO Bank Hipoteczny, gdzie mimo niskiej prowizji i super marży nie występują produkty dodatkowe, co czyni ofertę bardzo konkurencyjną. Mogą z niej skorzystać po spełnieniu podstawowych wymogów tylko klienci kupujący nieruchomości na rynku wtórnym. To był świetny produkt, to było tylko i wyłącznie udzielenie kredytu hipotecznego – nic więcej. Co więcej porównywarka kredytów hipotecznych pokazywała ten bank na samej górze bo był tani. Wielu Klientów kierowaliśmy do zawarcia umowy kredytu właśnie w tym banku. Całkowita kwota do spłaty była bardzo niska w porównaniu z ofertami kredytu hipotecznego w innych bankach, co wpływało też pozytywnie na raty kredytu.
4. Notariusz i oplaty Sądowe.
Umowa kredytowa podpisana zatem można iść do notariusza. Opłaty tej kategorii są inne w zależności od tego na jakim rynku zachodzi transakcja.
Zakup nieruchomości – rynek pierwotny
- opłata za umowę deweloperską i akt przenoszący własność: 2.000-5.000 zł
- w zależności od dewelopera i notariusza. W większości przypadków deweloper wskazuje notariusza. Zapytaj dewelopera jaki jest koszt zawarcia tych umów.
- podatek PCC – nie występuje na rynku pierwotnym.
- wniosek o wyodrębnienie Księgi Wieczystej: 60 zł.
- opłata sądowa za wpis własności do działu II Księgi Wieczyste: 200 zł.
- opłata sądowa za wpis hipoteki do działu IV Księgi Wieczystej: 200 zł.
- podatek od czynności cywilno prawnych z tytułu wpisu hipoteki: 19 zł.
- opłata za wypis aktu: po kilka złotych od strony. To może być koszt 20, a nawet 300 zł.
Zakup nieruchomości rynek wtórny:.
- akt notarialny: taxa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza. Gdy nieruchomość i transakcja w miarę standardowa taxa nie powinna przekroczyć 2.000 zł brutto.
- podatek PCC: 2% od ceny zakupu. Przy czy w przypadku zakupu nieruchomości po bardzo zawyżonych cenach Urząd Skarbowy ma prawo „doszacować” nieruchomość i może wystąpić dopłata do podatku.
- opłata sądowa za wpis własności do działu II Księgi Wieczyste: 200 zł.
- opłata sądowa za wpis hipoteki do działu IV Księgi Wieczystej: 200 zł.
- podatek od czynności cywilno prawnych z tytułu wpisu hipoteki: 19 zł.
- opłata za wypis aktu: po kilka złotych od strony. To może być koszt 20, a nawet 300 zł.
5. Ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego.
Umowa kredytowa podpisana, a prowizje lub ubezpieczenia czekają na wejście w życie. Umowa deweloperska lub akt notarialny też podpisany. Wracasz z aktem do banku jeszcze tylko ubezpieczenie pomostowe i kredyt będzie uruchomiony.
To jest ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki do działu IV Księgi Wieczystej. Innymi słowy to jest opłata za ryzyko jakie ponosi bank w okresie kiedy ten wpis jest dokonywany(fizycznie go jeszcze nie ma) lub przy ewentualnym problemie z wpisem do działu IV KW, co w praktyce przełoży się na problem z egzekucją kredytu z nieruchomości. Ubezpieczenie pomostowe daje bankowi gwarancję odszkodowania w przypadku ewentualnego braku spłaty kredytu i utraty prawa do hipoteki.
Czas wpisania do księgi wieczystej
W 2019 roku średni czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej, w zależności od miasta i sądu wieczysto-księgowego, wynosił od kilku tygodni do nawet pół roku. W Lublinie wpis był uzyskiwany po ok. 3 tygodnia, we Wrocławiu i Łodzi po trzech lub czterech miesiącach. Najdłużej, średnio prawie sześć miesięcy należało czekać w Warszawie i Trójmieście. To o tyle ważne, że im później zostanie ustanowiona hipoteka, tym wyższe koszty ponosi kredytobiorca.
Należy zwrócić uwagę, że w przypadku transakcji na rynku pierwotnym koszt takiego ubezpieczeznia wydłuży się o okres karencji ( okres budowlany). Czyli w niektórych sytuacjach może wynosić nawet 18 albo 24 miesiące.
Koszt ubezpieczenia pomostowego wyrażony jest w %. W praktyce mamy podwyższone oprocentowanie kredytu. Opłaty są bardzo zróżnicowane. Od 0,05%, aż do 2,5% wyższego oprocentowania. To przekłada się na wzrost miesięcznej raty.
6. Ubezpieczenie nieruchomości jako ostatnie dodatkowe koszty kredytu hipotecznego.
Wyżej napisałem, że jeszcze tylko ubezpieczenie pomostowe i kredyt będzie uruchomiony. To zależy od rodzaju nieruchomości, którą kupujesz. Stawka ubezpieczenia nieruchomości będzie inna w każdym przypadku.
Dlatego ta opłata jest wypisana jako kolejna, ponieważ w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego występuje później, a w przypadku działki wcale. Chodzi o to, że w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym musisz jeszcze ubezpieczyć nieruchomość w zakresie przynajmniej podstawowym, czyli od zalania, ognia i zdarzeń losowych. Niektóre banki zaproponują swoje ubezpieczenie, w większości przypadku znajdziesz tańsze ubezpieczenie ” na mieście”.
Oczywiście nie ma co na ostatnią chwilę odkładać ubezpieczenia nieruchomości, bo to może skutecznie opóźnić wypłatę kredytu. W przypadku zakupu ubezpieczeznia zewnętrznego ( nie przez bank) musisz jeszcze uzyskać od firmy ubezpieczeniowej cesję przelewu odszkodowania z ubezpieczenia na bank – czas uzyskania cesji z reguły od ręki, a czasem zajmie to 1-2 dni.
W praktyce najlepszej oferty ubezpieczenia szukamy zaraz po podpisaniu umowy kredytowej.
Ranking kredytów hipotecznych
Warto wiedzieć, że koszty kredytu hipotecznego w dużej mierze uzależnione są banku i jego oferty kredytów hipotecznych. Warto udać się do doradcy kredytowego po ranking kredytów hipotecznych. Doradca sprawdzi zdolność, przygotuje ranking kredytów hipotecznych. Wybór kredytu hipotecznego należy do bardzo ważnych decyzji w naszym życiu. Większość osób bierze kredyt 1 – 2 razy w życiu. Nie każdy musi wiedzieć wszystko na temat księgi wieczystej nieruchomości, czy dostępne jest oprocentowanie stałe kredytu, albo na temat swojej zdolności kredytowej.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Doradca kredytowy wie co wpływa na marżę kredytu, dopasuje odpowiedni okres spłaty kredytu, przygotuje dla Ciebie ranking kredytów dzięki temu będziesz miał wgląd w cały rynek i wiesz, że dobrze wybierzesz. Chodzi o to, aby koszty kredytu hipotecznego były jak najniższe. Być może będzie dostępna jakaś promocja, która spowoduje, że otrzymasz najtańsze oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jak być może wiesz stopa oprocentowania jest zmienna, a co za tym idziesz rzeczywisty koszt kredytu będzie się zmieniał.
Podpisanie umowy kredytu hipotecznego
Doradca kredytowy da Ci do przeczytania wzór umowy kredytu mieszkaniowego przed podpisaniem jej w banku. Zanim udacie się do banku doradca kredytowy sprawdzi czy Twój kredyt to najtańszy kredyt. Umowa kredytowa podpisywana jest w banku w obecności pracownika banku.
Najlepsze oferty kredytów
Warto wybierać takie ofety, które nie wymagają dodatkowych ubezpieczeń, no chyba, że to pozytywnie wpływa na koszty kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym wprowadza możliwość zwroty poniesionych kosztów w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Wysokości kwoty do zwrotu obliczana jest proporcjonalnie za nie wykorzystany okres danego produktu.
Najtańszy kredyt
Moim zdaniem najlepszy kredyt to tani kredyt. Logo nie ma dla mnie znaczenia. Ważne jest to, aby wysokość miesięcznej raty była na odpowiednim poziomie.
Wysokość wkładu własnego
Aby otrzymać kredyt hipoteczny musisz mieć odpowiednią ilość wkładu własnego. Rekomenduje się 20%, aczkolwiek są oferty kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym. W 2022 roku wprowadzono też kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.
Ukryte koszty kredytu
Jeżeli doradca wszystko dobrze wytłumaczy coś takiego jak ukryte koszty kredytu – nie powinno mieć miejsca.
Nadpłata kredytu hipotecznego
Nadpłata kredytu hipotecznego zawsze jest możliwa. Bank nie może tego zabronić. Każdy ma możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Nadpłata kredytu hipotecznego może być zmniejsza wysokości kwoty zadłużenia i może to powodować opłaty lub prowizje. Wszystko zależy od tego jakie są parametry kredytu hipotecznego, który chcesz spłacić. Spłacania kredytu przed czasem to bardzo dobre rozwiązanie i polecam każdemu. Wtedy koszt kredytu hipotecznego bardzo się zmniejszy – szczególnie przy tym jaka jest obecnie (19.11.2022) wysokość oprocentowania kredytów.
Podsumowanie 6 dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego
Mam nadzieję, że dzięki tej publikacji wiesz prawie wszystko (albo przynajmniej to co powinieneś wiedzieć) jako przyszły kredytobiorca na temat dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego. Jeżeli potrzebujesz porozmawiać, śmiało napisz do mnie. Pozdrawiam, Albert Ligman
Porozmawiajmy
