Jak uniknąć licytacji komorniczej nieruchomości
Inwestujesz 5 minut czytania- otrzymujesz potężną dawkę wiedzy i nic za to nie płacisz.
Licytacja komornicza nieruchomości
Jeżeli pozwoliłbyś mi na udzielenie rady na temat egzekucji komorniczej lub opisu i oszacowania nieruchomości i miałbym odpowiedzieć jednym zdaniem to powiedziałbym: „masz wielkie szczęście, że trafiłeś na ten wpis i do mojej firmy, bo temat jest tak obszerny, że nawet wierzyciele i komornicy potrafią popełniać błędy, w związku z tym odpuść sobie szukanie wzorów dokumentów i pism na wstrzymanie komornika tylko umów się do nas na bezpłatną konsultację „ – w tym miejscu możesz skończyć czytać. Najlepsze co możesz zrobić jeżeli zastanawiasz się jak uniknąć licytacji komorniczej nieruchomości to niezobowiązująca rozmowa ze specjalistami. Wyszukiwarka google nie załatwi za Ciebie złożonych problemów jakie masz i jakich nawarstwianie się trwało przynajmniej kilkanaście miesięcy. Dlatego powtarzam, jeżeli komornik wzywa dłużnika do spłaty długu, chcesz uniknąć przejęcia nieruchomości albo termin licytacji został wyznaczony to po prostu skontaktuj się z nami. Pamiętaj że może dojść do takiej sytuacji, że z ceny nabycia nieruchomości przez licytanta, który zaoferował najwyższą cenę i tak może dojść do tego, że nie starczy to na pokrycie wszystkich długów. Na koniec dodam, że w drodze licytacji elektronicznej wstrzymanie lub opóźnianie egzekucji jest jeszcze bardziej skomplikowane.
Jak uniknąć licytacji komorniczej ?
Skoro czytasz to dalej drążysz – to dobrze przecież chcesz uniknąć egzekucji komorniczej. W końcu firma znaleziona w internecie i trzeba się do niej jakoś przekonać, szczególnie gdy chodzi o tak poważne sprawy jak licytacje komornicze nieruchomości lub gdy termin licytacji się zbliża. Zapraszam Cię w nudną i trudną podróż przepisów związanych z licytacja komornicza zajętej nieruchomości.
Jeżeli chcesz uniknąć licytacji komorniczej to musisz wiedzieć, że całe to przedsięwzięcie opiera się na lawirowaniu pomiędzy przepisami, a mowa tu o przepisach takich jak:
- Postępowanie cywilne
- Ustawa o komornikach sądowych
- Ustawa o kosztach komorniczych
Przede wszystkim musisz się odnaleźć na jakim etapie licytacji komorniczej jesteś:
- Na wniosek wierzyciela komornik przystępuje do procedur
Wszczęcie egzekucji - Zabezpieczenie nieruchomości przez komornika, która jest przedmiotem egzekucji
– Być może na tym etapie zastanawiasz się jak uniknąć licytacji ….
– Jeżeli spłacisz długi nastąpi umorzenie egzekucji komorniczej…. - Opis i oszacowanie nieruchomości w celu ustalenia sumy oszacowania, a co za tym idzie ceny wywołania
- Termin licytacji komorniczej nieruchomości – ustalenie terminu kiedy odbędzie się egzekucja z nieruchomości w sądzie lub w drodze drodze licytacji elektronicznej
- Pierwsza licytacja
- Sąd wydaje postanowienie o przybiciu ceny lub przysądzenie własności lub …
- Druga licytacja nieruchomości
- Sąd wydaje postanowienie o przybiciu ceny lub przysądzenie własności lub…
- Trzecia licytacja ale do nich ostatnio niekiedy dochodzi bo większość nieruchomości sprzedaje się wcześniej.
- Uprawomocnienie się przybicia / przysądzenia własności na rzecz licytanta
- Czynności komornika związane z sumą podziału uzyskaną z nieruchomości należy rozdysponować zgodnie z przepisami pomiędzy wierzycieli oraz zaspokojenie kosztów egzekucji komorniczej
- Wydanie nieruchomości lub eksmisja z nieruchomości.
Każda sytuacja naszego Klienta jest inna i niestety nie jestem w stanie na tym blogu i w tym wpisie „sprzedać” Ci sprawdzonych metod na uniknięcie licytacji lub jej odroczenie w czasie. Nie ma jednej sprawdzonej recepty.
Mogę Ci powiedzieć czego nie robić. Nie składać do Sądu lub komornika pism, które znalazłeś w internecie. Prawdopodobnie nie będą skuteczne.
Na co zwracać szczególną uwagę?
Panuje takie przekonanie, że jeżeli się dogadasz z komornikiem to może licytacja lub opis się nie odbędzie. Pamiętaj proszę, że komornik sądowy jest „pracownikiem” wierzyciela, a to oznacza, że komornik nie ma nic do gadania jeżeli wierzyciel się na to nie zgodzi. Uważaj i nie daj się nabrać. Jedynie wierzyciel może Ci pomóc w tym aby uniknąć licytacji komorniczej nieruchomości lub firma taka jak ta na stronie której czytasz ten wpis.
Kiedy dochodzi do egzekucji z nieruchomości i czy można temu zapobiec?
Egzekucja z nieruchomości ( licytacji komornicza) wszczynana jest na wniosek wierzyciela, co oznacza że komornik w sprawie nieruchomości dłużnika nie może dokonać zajęcia nieruchomości i dalszych czynności bez wyraźnego wniosku wierzyciela. Gdy już wierzyciel wystąpi do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z nieruchomości w drodze licytacji, komornik wezwie dłużnika, aby zapłacił dług (należność główną, odsetki, koszty procesu, koszta postępowania egzekucyjnego i inne koszty komornicze) w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jednocześnie w wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. W dziale III księgi wieczystej pojawi się wzmianka, a następnie wpis o wszczęciu egzekucji przeciwko dłużnikowi. Kolejni wierzyciele będą mogli również przyłączyć się do egzekucji z nieruchomości, co zostanie ujawnione w dziale III księgi wieczystej. W przypadku spłaty długu w określonym terminie lub przed licytacją komorniczą nieruchomości będzie można uniknąć egzekucji komorniczej czyli komornik umorzy egzekucję.
Jak reguluje art. 924 k. p. c. „Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.” Komornik zawiadamia o opisie i oszacowaniu nieruchomości znanych mu uczestników. Należy też odróżnić oszacowanie nieruchomości ( wycena nieruchomości) od opisu i oszacowania nieruchomości. Oszacowania nieruchomości (wycena nieruchomości) dokonuje biegły powołany przez komornika, a opisu i oszacowania nieruchomości dokonuje komornik przed wyznaczeniem terminu licytacji . Biegły z oszacowania nieruchomości sporządza operat szacunkowy ( w celu uzyskania wartości oszacowanej nieruchomości ) , a komornik z opisu i oszacowania nieruchomości sporządza protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Dłużnik ma dwa tygodnie od dnia ukończenia opisu i oszacowania na zaskarżenie opisu i oszacowania, a jeżeli będą ku temu mocne argumenty może dojść do unieważnienia licytacji komorniczej. W tym miejscu ostrzegam, że w przypadku licytacji nieruchomości samodzielne zaskarżanie opisu lub oszacowania wartości nieruchomości może zakończyć się niepowodzeniem. Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania, a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie. Przez istotne zmiany, należy rozumieć zwiększenie lub zmniejszenie wartości nieruchomości np. spowodowane pożarem, zalaniem mieszkania. Konieczny jest też wniosek wierzyciela lub dłużnika.
Licytacja mieszkania – jak uniknąć?
Egzekucja nieruchomości należy do komornika, który działa przy Sądzie, w którego rejonizacji/okręgu mieszkanie jest położone. W przypadku licytacji mieszkania jak i w przypadku każdej innej licytacji nieruchomości konieczne sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości. Bez znaczenia jest to dla komornika, że dłużnik w nieruchomości mieszka. W przypadku licytacji mieszkania na dłużniku spoczywa obowiązek wydania/opuszczenia zlicytowanej nieruchomości, a jak nie zrobi się tego dobrowolnie to eksmisję z nieruchomości ma osoba, która w niej mieszka na wniosek tego kto wygrał licytację. W przypadku licytacji mieszkania bez znaczenia jest też to, że jest to jedyne mieszkanie, albo, że mieszka w nim matka z dzieckiem lub osoba chora.
Termin licytacji nieruchomości
Jak wskazuje art. 952 k. p. c. „Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.” Termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela.
Kiedy komornik wyznacza licytację to jest ostatni moment na to aby cokolwiek zrobić. Odwołanie licytacji komorniczej nieruchomości to trudna sprawa, ale możliwa do realizacji.
Unieważnienie licytacji komorniczej, gdy długu poniżej 1/20 sumy oszacowania,
Wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Jeżeli nie spełniono tego warunku, komornik nie dokona sprzedaży nieruchomości, a wierzyciel jedynie straci pieniądze na biegłego. Co innego, jeśli wierzycieli jest kilku, wówczas termin licytacji nieruchomości, wyznacza się również w przypadku, gdy wnioski w tym przedmiocie złożyli wierzyciele, których łączna wysokość egzekwowanych należności głównych stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Dłużnik z niskim zadłużeniem nie musi się zbytnio obawiać o swoją nieruchomość.
Wyjątki od unieważnienia licytacji komorniczej :
Od tego co wyżej napisane są też wyjątki. Istnieje możliwość złożenia wniosku o licytację bez względu na wartość nieruchomości w przypadku: Skarbu Państwa który ściąga swoje wierzytelności, egzekucji należności zasądzonej w sprawie karnej lub sytuacji, w której właściciel nieruchomości wyraził zgodę na licytację. Kolejnym wyjątkiem jest sytuacja, kiedy na wniosek wierzyciela wyznaczenie terminu licytacji wyraża zgodę sąd na wniosek wierzyciela, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak jest możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. Jest to wyjątek dający szansę wierzycielom, ale wymagający od nich złożenia wniosku do sądu.
Sprzedaż nieruchomości
W wielu przypadkach sprzedaż przez dłużnika nieruchomość może okazać się sensownym rozwiązaniem. Ba ono często jest bardzo sensowne tylko w przypadku licytacji komorniczej dłużnik ma mało czasu na ruchy, a jeżeli już dopuścił do wszczęcia egzekucji to z automatu ma doliczone 10% kosztów komorniczych. Sprzedaż zajętej nieruchomości najlepiej wykonać wcześniej niż stanie się ona przedmiotem licytacji komorniczej.
Dlaczego dłużnik nie sprzeda nieruchomości lub nie uda się do skupu nieruchomości wcześniej? To jest wielka tajemnica ludzkiego umysłu, może kiedyś napiszę doktorat z zagadnienia jakim jest psychologia dłużnika. Przecież na licytacji komorniczej cena będzie o wiele niższa niż ta, którą zaoferuje skup nieruchomości. Tak naprawdę to znam odpowiedź i jest ona dość prosta: myślimy zbyt pozytywnie, liczymy na to że akurat teraz nam się uda. Jednak życie jest bardziej brutalne i odporne na nasze pozytywne myślenie szczególnie przed samym ogłoszeniem terminu licytacji. Dlatego od dłuższego czasu pracuję nad tym i zastanawiam się jak pomóc ludziom podejmować właściwe decyzje gdy mają problemy finansowe lub gdy się w nie pchają na własne życzenie. Jak pewien Klient, który zamiast skorzystać mojej rady na niższą pożyczkę prywatną pod zastaw nieruchomości upiera się, że za rok będzie miał 200.000 zł na zwrot choć dzisiaj nie generuje żadnego dochodu, a poza majątkiem matki nie ma nic.
Czy można uniknąć egzekucji komorniczej ?
Jeżeli nie spłacisz długu to nie. Można tylko ją odwlec w czasie. Jest to skomplikowane, wymaga bardzo szczegółowej analizy i jest to kosztowne. Nie załatwisz tego pismem za 500 zł.
Jeżeli mowa o odwlekaniu licytacji nieruchomości to o ile można wydłużyć, odwlec w czasie egzekucję z mojej nieruchomości?
W zależności od tego na jakim jesteś etapie, mówimy to o kilku miesiącach do 2-3 lat. Im wcześniej się do nas zgłosisz tym lepiej.
Co się stanie z moimi długami jeżeli w licytacji nieruchomości komornik nie spłaci innych długów?
Niestety te długi "na Tobie" zostaną.
W takiej sytuacji (jeżeli długów jest więcej niż suma oszacowania nieruchomości) sensownym rozwiązaniem może okazać się upadłość konsumencka.
Czy licytacja ułamkowej części nieruchomości też może się odbyć?
Jeżeli posiadasz udziały w nieruchomości to oczywiście, że taki udział można w części nieruchomości komornik może zlicytować. Dużo zależy od tego w czym jest ten udział. W kawalerce w Warszawie czy w kawałku pola na terenie, którego "prąd w kablach zawraca". Na udział w ułamkowej części nieruchomości mieszkalnej znajdą się inwestorzy, którzy wiedzą co należy zrobić gdy taki udział kupią.
Z jaką kwotę z wyceny nieruchomości komornik sprzeda nieruchomość?
Pierwsza licytacja dotycząca nieruchomości, a co za tym idzie cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości (75% sumy oszacowania). Tutaj również w zależności od tego co to jest za nieruchomość sprzeda się na pierwszej licytacji lub nie. Gdyby się nie sprzedało to cena wywoławcza w drugiej licytacji wynosi 2/3 wartości (66% sumy oszacowania)
