Jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem?

Inwestujesz 5 minut czytania- otrzymujesz potężną dawkę wiedzy

Jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem?

Odpowiednie sprawdzenie nieruchomości przed zakupem to sprawa kluczowa- jeżeli chcesz kupić nieruchomość bezpiecznie i nie przepłacić. Mamy tak wiele rodzajów nieruchomości:

działki rolne;
działki budowlane;
działki leśne;
domy z rynku wtórnego lub pierwotnego;
mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego;
lokale usługowe;
kamienice, bloku;
działki przemysłowe;
obiekty przemysłowe lub handlowe.

W związku z tym nie ma sprawdzonego jednego przepisu, który można by zastosować do wszystkich rodzajów nieruchomości. Są jednak pewne czynności powtarzające się i na nich się tutaj skupię oraz swój wpis odniosę do najczęściej kupowanych nieruchomości przez Klientów czyli do: działek budowlanych, mieszkań i domów z rynku wtórnego lub pierwotnego.

Jeżeli finansujesz zakup nieruchomości przez kredyt hipoteczny większośc tych rzeczy, o których tutaj piszę sprawdzi za Ciebie doradca kredytowy PKFO.PL

Czy każdą nieruchomość można kupić?

Jeżeli druga strona chce sprzedać to tak. Należy jednak mieć świadomość i wiedzieć o ewentualnych konsekwencjach zakupu nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym, obciążeniami takimi jak służebność lub dożycie czy też zadłużenia na niej występujące.

Wyjątek stanowią nieruchomości zablokowane do sprzedaży przez Prokuraturę – informację o tym znajdziemy w dziale III księgi wieczystej nieruchomości – takich nieruchomości nie da się kupić.

Od czego większość osób zaczyna sprawdzanie nieruchomości?

Zdecydowana większośc osób zaczyna sprawdzanie nieruchomości od tego, że jak ją tylko znajdzie od razu na nią jedzie po to, aby obejrzeć. Wiadomo nieruchomość musi nam się podobać. Tylko pamiętajmy, że podczas oględzin nieruchomości my jako kupujący robimy pierwsze wrażenie, które potem przekłada się na negocjacje cenowe. Bardzo często zdarza się tak, że ktoś ogląda nieruchomość, zachwyca się nią, potem się okazuje, że nieruchomość jest sprzedawana po cenie rynkowej lub przeszacowana no i mamy problem. “Przecież tak bardzo się Panu podobała to o co chodzi, po co te negocjacje”:) Sprzedający wie, że jesteście zakochani w tej nieruchomości i nie będzie chętny do dużych upustów.

Moim zadaniem w celu maksymalizacji wyników finansowych na nieruchomość należy jechać przygotowanym.

Od czego ja zaczynam sprawdzanie nieruchomości?

Księga Wieczysta

Pierwsze co robię to proszę o podanie numeru Księgi Wieczystej. Księga Księga Wieczysta to coś w rodzaju “dowodu rejestracyjnego” tylko, że dla nieruchomości.

W księdze wieczystej znajdziemy dużo informacji ale najważniejsze z nich to:

kto jest właścicielem nieruchomości (czyli z kim powinieneś rozmawiać o warunkach sprzedaży/cenie);
na jakiej podstawie obecny sprzedający nabył nieruchomość (jeżeli nabył ją na podstawie darowizny lub podziału spadku -potrzebne będą dodatkowe dokumenty);
dane na temat nieruchomości: numer porządkowy, powierzchnia (może różnić się od stanu faktycznego i czasem należy wykonać obmiar);
uprawnienia i roszczenia osób/podmiotów trzecich w tym takie jak: zadłużenia, komornik, służebność lub dożywocia;
informacje na temat zastawu hipotecznego nieruchomości w banku lub zastawu przymusowego jeżeli ktoś ma długi wobec Skarbu Państwa.

Po analizie KW wiem, z kim powinienem rozmawiać o sprzedaży, jakie są jej podstawowe parametry oraz czy jest zadłużona lub ma ograniczenia w postaci służebności lub dożywocia.

Wartość nieruchomości

Zanim udam się na spotkanie lub dłuższą rozmowę telefoniczną sprawdzam nieruchomości pod kątem jej wartości w kontekście tego jaką cenę oczekuje strona sprzedająca. Ściśle współpracuje z rzeczoznawcami majątkowymi różnych rynków (lokalizacji) dlatego mam to zadanie ułatwione, natomiast poniżej zamieszczam pomysły na sprawdzenie wartości we własnym zakresie.

Metoda cen ofertowych

Wyszukaj w internecie nieruchomości możliwie najbardziej zbliżone do Twojej (lokalizacja, powierzchnia, standard). Odrzuć skrajne (najdroższą i najtańszą), następnie wyciągnij średnią. Dzięki temu w chociaż trochę poznasz wartość nieruchomości.

Narzędzia on-line

Płatne:
– Urban.one
– Ceny.szybko

Darmowe:
– Sonarhome.pl
– Rentier.io

Wiedząc co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży i jaka jest wstępna i szacunkowa wartość nieruchomości udaję się na oględziny nieruchomości.

Analizę nieruchomości zawsze zaczynam od zapoznania się ze stanem KW oraz od wstępnego oszacowania jej wartości.

Jak sprawdzam działkę budowlaną?

Księga wieczysta

W księdze wieczystej mam dokładne w.w dane na temat lokalizacji nieruchomości, a przede wszystkim poznaję: numer działki i obręb.

E-mapa i Geoportal

Dzięki temu, że mam numer działki i obręb sprawdzam działkę na portalu:

https://polska.e-mapa.net/
https://www.geoportal.gov.pl/

poznaję kształt działki oraz dokładne otoczenie;
sprawdzam w jaki sposób działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej;
czy przez działkę lub blisko granic przechodzą linie wysokiego napięcia;
mam dostęp informacji na temat do uzbrojenia działki/okolicy w media;
widzę dopuszczalne granice zabudowy działki;
i bardzo ważne – czy jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). W MPZP mam podane dokładne parametry co konkretnie na tej działce można wybudować i czy mogę ją podzielić na mniejsze. Jeżeli działka nie jest objęta MPZP, muszę wystąpić o WZ (warunki zabudowy) i dopiero wtedy dowiem się czy akurat taki dom można wybudować.

Po tej analizie jestem w stanie oszacować wartość rynkową działki i udać się na spotkanie. Jak się zapewne domyślasz inne będą ceny dla działek z mediami/bez, z MPZP/bez czy też działek, przez które przechodzi linia wysokiego napięcia dlatego warto jest sprawdzić nieruchomość przed zakupem i pierwszym spotkaniem.

Jak sprawdzić mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego?

W przypadku sprawdzania mieszkania lub domu z rynku pierwotnego pozornie sytuacja wydaje się prostsza.

Teoretycznie w pewnych sytuacjach “ chroni nas” ustawa deweloperska.
Są to “świeże” inwestycje i przynajmniej teoretycznie urzędy wydające pozwolenia na budowę część kwestii sprawdzały jak chociażby zapewniony dostęp do drogi publicznej.
Nikt wcześniej nie miał tej nieruchomości na własność w związku z tym odchodzą nam aspekty prawne z tym związane.

Na co zwrócić uwagę:

sprawdzić KW gruntu na którym buduje deweloper, jakie ma zastawy hipoteczne lub ograniczenia;
szczególną uwagę zwrócić na kupowanie mieszkań w transzach od tzw. “małych deweloperów”;
bardzo dokładnie czytać umowę rezerwacyjną, deweloperską – jeżeli kupujesz gdy nieruchomość nie jest jeszcze wybudowana;
wynajmij specjalistę i udaj się na oględziny lokalu/domu gdy kupujesz nieruchomość już wybudowaną;
dowiedz się kiedy deweloper zakończy prace związane z drogą utwardzoną do bloku/osiedla domków;
sprawdź opinie o deweloperze w internecie;
zapoznaj się z pozwoleniem na budowę, projektem architektonicznym, rzutami kondygnacji, planem zagospodarowania terenu

Jak sprawdzić mieszkanie lub dom z rynku wtórnego?

Standardowo zapoznajemy się ze księgą wieczystą i sprawdzamy ceny transakcyjne.

Mieszkanie

wysokość czynszu;
czy występują zaległości u zarządcy bloku;
liczba osób zameldowanych w mieszkaniu;
warto zrobić obmiar lub poprosić o aktualne rzuty mieszkania;
należy dopytać co wchodzi w skład ceny sprzedaży (np. komórka lokatorska, pomieszczenie gospodarcze lub miejsce postojowe/garaż);
zapoznanie się ze stanem faktycznym mieszkania (co należy wyremontować, czy nie ma zawilgoceń, pęknięć, itp.);
warto poznać sąsiadów (przynajmniej tych z piętra);
czy i kiedy była wymieniana instalacja elektryczna i sanitarna.

Dom

Z używanym domem sytuacja jest trochę bardziej zaawansowana, ponieważ do sprawdzenia mamy grunt na którym jest wybudowany dom oraz sam dom.

Wykonujemy czynności wyżej wymienione związane ze sprawdzeniem gruntu [ Jak sprawdzam działkę].

Ponadto mamy do sprawdzenia:

pozwolenie na użytkowanie (lub pozwolenie na budowę/zgłoszenie budowy- jeżeli dom nie został oddany do użytkowania);
zatwierdzony projekt architektoniczny;
dziennik budowy;
dokumenty zaświadczające o zapewnieniu dostawy mediów;
zapoznanie się ze stanem faktycznym domu (co należy wyremontować, czy nie ma zawilgoceń, pęknięć, itp.);
czy są zameldowane osoby.

To należy zawsze sprawdzić jeżeli kupujesz na rynku wtórnym

KRZ – Krajowy Rejestr Zadłużonych. To jest w pewnym sensie nowość i mało kto o tym wie. Jeżeli sprzedający ma problemy finansowe (których może jeszcze nie widać w księdze wieczystej) i skorzystał z prawa restrukturyzacji swoje zadłużenia i będzie chciał sprzedać nieruchomość nie informując Cię o tym, a Ty tego nie sprawdzisz (nie dochowasz należytej staranności) to mamy problem. Szczególnie wtedy gdy po sprzedaży nie spłaci swojego zadłużenia. Jest prawie pewne, że doradca restrukturyzacyjny, skorzysta ze swoich uprawnień i anuluje tą transakcję. Pieniądze zostały zapłacone, a transakcja zostanie anulowana.

Dlatego bardzo ważne jest kupując nieruchomości na rynku wtórnym sprawdzenie czy osoba sprzedająca boryka się z problemami finansowymi.

Bufory bezpieczeństwa

Pamiętaj, że podczas zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego lub wtórnego nie powinieneś być w tym sam i warto abyś miał po swojej stronie właściwych ludzi.

Rodzina i znajomi

Gdy w grę wchodzą setki tysięcy czy miliony warto porozmawiać o planowanym zakupie z rodziną lub najbliższymi znajomymi. Zapewne mają za sobą transakcje związane z nieruchomościami i warto skorzystać z ich doświadczenia. Oczywiście nie mówimy o wujku, który się na wszystkim zna:), ale sam jeszcze nic nie kupił.

Pośrednik nieruchomości

Dobry pośrednik nieruchomości poza tym, że pokazuje nieruchomość bardzo dokładnie sprawdza i zna stan prawny nieruchomości.

Doradca kredytowy i bank

Jeżeli finansujesz zakup nieruchomości przez kredyt hipoteczny większośc tych rzeczy sprawdzi za Ciebie doradca kredytowy PKFO.PL a w końcowej fazie bank. Bank nie sprawdzi czy ściany są proste, krzywe albo pękają, ale na pewno nie wyda pozytywnej decyzji kredytowej na zakup nieruchomości z wadliwym stanem prawnym lub od dewelopera, który jest na tzw. czarnej liście.

Notariusz

Nie jest to jego obowiązkiem, ale dobry notariusz zwróci uwagę na skomplikowane aspekty prawne. Być może poinformuje Cię i zapyta czy zdajesz sobie sprawę z tego co kupujesz.

To o czym napisałem to są podstawy podstaw, bo temat jest bardzo obszerny. Jeżeli dopiero zaczynasz lub kupujesz pierwszą, drugą nieruchomość to mam nadzieję, że z tego wpisu wiesz co masz robić.

Porozmawiajmy