Błędy kredytobiorcy.
Zobacz 12 najczęstszych błędów kredytobiorcy – sprawdź, czego unikać.

7 minut czytania

Uważam, że kupowanie nieruchomości powinno być przyjemnością. Czy wiesz, od czego zacząć, jeżeli kupujesz nieruchomość na kredyt? Czy wiesz jakie błędy popełniają przyszli kredytobiorcy? Zaobserwowałem, że najwięcej czasu i działań ludzie poświęcają na znalezienie tej najlepszej, tej wymarzonej, tej jedynej – nieruchomości. Jest bardzo wiele aspektów związanych z samą nieruchomością, umawianie spotkań, analizowanie stanu prawnego, negocjacje. W natłoku tych spraw warto pamiętać również o aspekcie finansowym.

Błędy kredytobiorcy: na skróty
    Add a header to begin generating the table of contents
    Scroll to Top
    1 błąd kredytobiorcy, niesprawdzona zdolność kredytowa

    1. Niesprawdzona zdolność kredytowa- fundamentalny błąd kredytobiorcy.

    Nieprzypadkowo ten punkt jest wymieniony jako pierwszy. Jeżeli miałbym odpowiedzieć na pytanie, co jest najważniejsze podczas ubiegania się o kredyt, to byłaby to zdecydowanie zdolność kredytowa. Dzięki temu wiesz, na jaki zakup możesz sobie pozwolić. Brak zdolności lub zdolność zbyt niska skutecznie wyklucza Cię z ubiegania się o kredyt, chyba że z pomocą przychodzi rodzina. 

    Dlatego pierwszym krokiem w rozpoczęciu jakiekolwiek przymiarki do zakupu nieruchomości zawsze jest sprawdzenie zdolności kredytowej.

    błąd 2, zbyt krótkie terminy w umowie przedwstępnej

    2. Zbyt krótkie terminy w umowie przedwstępnej- nieświadomy błąd kredytobiorcy.

    Jeżeli zdecydowałeś się na zakup nieruchomości i jesteś na etapie formalizowania ustaleń ze sprzedającym, przychodzi ten moment, w którym należy podpisać umowę przedwstępną. W umowie przedwstępnej między innymi określasz termin zapłaty pozostałej ceny. 

    Niestety bardzo często spotykam się z umowami, w których termin realizacji wynosi 30 dni (kalendarzowych) – to zdecydowanie za mało czasu! Dlaczego?

    • Skompletowanie dokumentów do kredytu najczęściej zajmuje ok. 7 dni. Oczywiście są wyjątki, ale na wyjątkach raczej nie należy budować bezpieczeństwa całej transakcji. Praktyka pokazuje, że najdłużej czeka się na zaświadczenia od pracodawców, zaświadczenia o kredycie hipotecznym (jeżeli występuje na kupowanej nieruchomości) oraz mapy i wypisy z MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), jeśli Klient kupuje działkę lub dom. Następnie, gdy dokumenty zostaną skompletowane, doradca musi przygotować wnioski kredytowe. W PKFO.PL dajemy sobie na to przynajmniej 2 dni robocze.
    • Analiza wniosku w banku zajmuje ok. 30 dni. Tutaj również bywają wyjątki. Kwestia aktualnych czasów procesowych w bankach jest jednak bardzo zmienna. Niektóre banki wydadzą decyzję w ok. 10 dni, a inne będą potrzebowały przynajmniej 21 dni. Jeżeli do tego dołożymy święta czy okresy wakacyjne, może zająć to nawet dłużej, dlatego 30 dni to takie optimum.
    • Podpisanie umowy kredytowej i aktu notarialnego. Ten etap zajmie kolejne kilka dni. Gdy określacie w umowie przedwstępnej termin na zapłatę reszty ceny, z punktu widzenia sprzedającego jest to data, w której otrzyma pieniądze na swoje konto. Jeśli otrzymasz decyzję kredytową, musisz podpisać umowę kredytową (a czasem spełnić jeszcze dodatkowe warunki). Dopiero potem udajecie się do notariusza. Należy także wziąć pod uwagę, że nie każdy notariusz przyjmuje interesantów z dnia na dzień.


    Podsumowując, najbezpieczniej podpisać umowę przedwstępną z terminem 60-dniowym. 45 dni to minimum. Jeżeli podpiszesz umowę na 30 dni, prawdopodobnie całej transakcji będzie towarzyszyło dużo niepotrzebnego stresu. W PKFO.PL wyznajemy zasadę, że kupowanie nieruchomości powinno być przyjemnością.

    błąd 3, nie doszacowanie kosztów zakupu nieruchomości

    3. Niedoszacowanie kosztów występujących przy zakupie nieruchomości-lekkomyślny błąd kredytobiorcy.

    To częsty błąd, który nie wyklucza finansowania, ale potrafi sprawiać wiele problemów i przez to, gdy zaczyna brakować pieniędzy, trzeba uskuteczniać różne gimnastyki finansowe. Kupno nieruchomości to nie tylko zapłata ceny za nieruchomość. Jest kilka dodatkowych kosztów. Do najważniejszych możemy zaliczyć:

    • wycenę nieruchomości: 300-800 zł;
    • prowizje i opłaty bankowe: 0-3%;
    • 2% podatek PCC liczony od ceny zakupu (brak w przypadku zakupu na rynku pierwotnym);
    • koszt notariusza i opłat sądowych: 2 000-3 000 zł;
    • prowizja pośrednika nieruchomości (jeżeli korzystasz z jego usług).
    Błąd 4, po kredyt do banku, w którym kredytobiorca ma konto

    4. Po kredyt do banku, w którym jest konto- zaufanie do instytucji błędem kredytobiorcy.

    W marcu 2021 pracowaliśmy dla klienta, który „odbił się” od swojego banku. Mimo kwoty kredytu w wysokości ok. 1 mln zł i średnio miesięcznych wpływów wynagrodzenia od kilku lat w wysokości powyżej 20 000 zł, jego bank potraktował go dość standardowo. Na spotkaniu doradca banku wyjął siatkę marż i wskazał cenę kredytu. Zero negocjacji. 

    Czy dostarczyliśmy klientowi tańszy kredyt? Oczywiście, że tak. Różnica na samych odsetkach, dzięki niższej marży przy 20-letnim okresie kredytowania, wyniosła aż 112 000 zł (ok. 5 600 zł/rocznie). 

    Można powiedzieć, że to niezbyt duża różnica jak na kredyt w wysokości 1 mln zł. Zgadzam się z tym, ale gdybyśmy do tej kwoty kredytu przyłożyli obecne stopy procentowe (04.2022), wyglądałoby to całkowicie inaczej.

    To całkiem naturalne, że kredytobiorca z potrzebą kredytową idzie do banku, w którym ma konto. Teoretycznie skoro jesteś ich klientem od tylu lat, to powinni dać Ci bardzo dobre warunki. Poza tym Twój doradca jest taki miły. 

    Tak być powinno, ale tak nie jest. Banki co miesiąc ścigają się w ofertach, a sam fakt posiadania konta nie gwarantuje Ci najlepszej oferty, jaka jest obecnie dostępna na rynku kredytów hipotecznych.

    Jeżeli chcesz mieć najtańszy kredyt, warto skorzystać ze wsparcia doradcy kredytowego.

    błąd 5, księga wieczysta w trakcie zakładania

    5. Księga wieczysta w trakcie zakładania- nieświadomy błąd nie tylko kredytobiorcy, ale też pośrednika lub sprzedającego.

    Czasem zdarza się tak, że nieruchomość, którą chcesz kupić, nie posiada założonej księgi wieczystej. Wtedy właściciel nieruchomości wychodzi z inicjatywą, że założy księgę wieczystą. I to jest błąd, który ma negatywne konsekwencje szczególnie w ujęciu czasowym. 

    W momencie, gdy księga wieczysta jest w fazie tworzenia, bank, kredytobiorca oraz sprzedający nie ma możliwości złożenia wniosku o wpis hipoteki banku do działu IV księgi wieczystej.

     

    Jeśli nieruchomość, którą chcemy kupić, nie ma założonej księgi wieczystej, należy podpisać umowę przedwstępną, złożyć wniosek o kredyt i uprzedzić sprzedającego, aby nic nie robił przy księdze. Po uzyskaniu decyzji pozytywnej, warunkiem do wypłaty kredytu będzie złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej oraz kolejnego – o wpis hipoteki dla nowo zakładanej księgi wieczystej. Takie wnioski można złożyć samodzielnie w sądzie wieczystoksięgowym lub korzystając z usług notariusza podczas aktu notarialnego. W tym przypadku zdecydowanie polecam drugą formę.

    Tylko w takiej konstrukcji (wniosek za wnioskiem) bank będzie mógł udzielić finansowania. W przeciwnym razie musimy czekać, aż księga wieczysta zostanie utworzona. 

    błąd 6, zaufanie do porównywarek kredytowych

    6. Bezgraniczne zaufanie do porównywarek kredytowych jako delikatny błąd kredytobiorcy.

    Szukasz kredytu, wchodzisz w wyszukiwarkę, wpisujesz: “najtańszy kredyt hipoteczny” albo “ranking kredytów hipotecznych”, klikasz i już. Gotowe? Nie do końca.

    Porównywarki kredytowe prawdopodobnie są sponsorowane, a jeżeli nawet tak by nie było, to te „najlepsze” oferty mają wiele wymogów i są dostępne dla wąskiej grupy kredytobiorców. Sprawa kredytu hipotecznego nie jest tak prosta i zero-jedynkowa, jak mogłoby się wydawać. Jest wiele zmiennych, które wpływają na cenę i możliwość uzyskania kredytu. Może się okazać, że na „najlepszą” ofertę, którą znalazłeś w internecie, niestety się nie kwalifikujesz. Skoro już tu jednak jesteś, to bank zaproponuje Ci inną. Bardzo prawdopodobne, że pomiędzy tą „najlepszą” a drugą sugerowaną przez bank jest duża przestrzeń, którą wypełniają inne banki z lepszymi propozycjami, z których możesz skorzystać. 

    Porównywarki kredytowe należy traktować jako pewnego rodzaju wskazówki i mieć oczy szeroko otwarte na inne dobre oferty.

    błąd 7, nie kieruj się najniższą ratą

    7. Najważniejsza jest przecież najniższa rata

    Nie zawsze. Warto poznać oferty z różnymi okresami kredytowania. Okazuje się, że kredyt z odrobinę krótszym okresem kredytowania, a ratą wyższą, np. o 200-300 zł, generuje kolosalne oszczędności (gdy spojrzysz na to, ile mniej odsetek zapłacisz przez te kilkanaście lat). Czasem są to fantastyczne dwutygodniowe wakacje dla całej rodziny, a czasem auto o wartości 80 000 zł. 



    Skoro te pieniądze mogą być w Twojej kieszeni, czemu by ich nie oszczędzić? Na spotkaniu doradca kredytowy zaprezentuje ofertę z krótszym okresem kredytowania oraz wariant z ratami malejącymi. Takie porównanie i dostrzeżenie oszczędności skłania  Klientów do skrócenia okresu kredytowania – jeżeli zdolność kredytowa na to pozwala.

    błąd 8, zapytania w bik

    8. Zapytania w BIK

    W kwestii zapytań w BIK (Biuro Informacji Kredytowej) należy kierować się zasadą im mniej, tym lepiej. Każde zapytanie w BIK obniża Twoją ocenę punktową, czyli ocenę Twojej historii kredytowej. Wyrażenie zgody na ​​zapytanie w BIK to wyrażenie zgody na wysłanie przez bank, w którym starasz się o kredyt, wniosku do BIK o udostępnienie Twojej historii kredytowej. Bank sprawdzi Twoją historię kredytową, ale też zostawi po sobie ślad: 

    Dnia tego i tego, o godzinie tej i tej, osoba taka i taka, złożyła zapytanie o produkt kredytowy – limit w koncie, kartę kredytową, kredyt hipoteczny/gotówkowy czy chwilówkę – na kwotę x zł.

    Nawet jeżeli nie skorzystasz z kredytu, ślad i tak pozostaje. 

    Spójrz na to z perspektywy banku. Jak już wiesz, każde zapytanie obniża ocenę punktową i pozostawia po sobie informację, że pytałeś o kredyt. Omawiając tematykę BIK posłużę się przykładem. 

    Kredytobiorca złożył 3 wnioski o kredyt i z pewnych przyczyn nie skorzystał z tego kredytu. W tej sytuacji bank nr 4, w którym klient, w terminie nieco późniejszym, również postanowił się ubiegać o finansowanie, zaczyna się zastanawiać, co jest nie tak z tym kredytobiorcą, skoro w trzech bankach nie skorzystał z kredytu lub go nie dostał. Jak możesz się domyślić, sytuacja jest o wiele bardziej skomplikowana, gdy zapytań jest 4 i więcej. 

    Zapytaniem w BIK jest:

    • podpisanie i złożenie wniosku kredytowego;
    • wyrażenie zgody na sprawdzenie w BIK przy wnioskowaniu o kredyt.

    Nie ma znaczenia, czy czynność ma miejsce w banku, u pośrednika, poprzez urządzenia wywołujące (rozmowę telefoniczną z pracownikiem albo za pomocą systemu telefonicznego banku), przez różne platformy internetowe, np. porównywarki kredytowe, czy przez Twoją bankowość on-line lub mobilną.

    Zapytaniem w BIK nie jest:

    • rozmowa w banku lub z pośrednikiem bez podpisywania dokumentów;
    • zapoznanie się z symulacjami kredytowymi;
    • kompletowanie dokumentów do kredytu.
    błąd 9, za dużo chwilówek

    9. Chwilówkowe szaleństwo

    Chwilówki na pierwszy rzut oka wydają się fajne. Klikasz, 5 minut i masz pieniądze na koncie. Ofert jest wiele, a jeżeli oddasz w terminie do 30 dni, to masz zerowe koszta.

    To spirala zadłużenia! Jeżeli pożyczasz na 30 dni i oddajesz, to pracownicy firm oferujących chwilówki za jakiś czas znowu złożą Ci propozycję, a więc czemu by nie skorzystać? Pamiętaj, że każda kolejna chwilówka generuje zapytanie w BIK. Jeżeli przymierzasz się do kredytu hipotecznego i chciałbyś uzyskać najlepszą ofertę, należy pół roku przed planowanym złożeniem wniosku o kredyt uspokoić się z chwilówkami, a najlepiej zaprzestać ich brania.

    Możesz otrzymać łatkę klienta z problemami.

    Banki nie lubią klientów, którzy mają chwilówki. Bank uważa, że to do niego powinieneś zgłosić się po pożyczkę. W oczach banków chwilówki są dla osób, które mają problemy finansowe.

    Aktywna chwilówka obniża zdolność kredytową. Rozważmy dwa przypadki. Jedna osoba ma chwilówkę na 5 000 zł na 30 dni, a druga na 15 000 zł na 12 rat. 

    W pierwszym przypadku bank, do którego zgłosisz się po kredyt, będzie widział, że masz ratę 5 000 zł, co w wielu sytuacjach znacząco wpłynie na zdolność kredytową. Trzeba będzie to spłacić z własnych środków, bo banki zazwyczaj nie konsolidują chwilówek. 

    W drugim przypadku bank będzie widział, że masz ratę 1 250 zł, co u niektórych spowoduje drastyczne obniżenie zdolności, tylko że do spłaty nie będzie 5 000 zł, a ok. 15 000 zł, co też może generować pewne komplikacje finansowe.

    błąd 10, okazje cenowe a wkład własny

    10. Okazje cenowe a wkład własny

    Wkład własny liczony jest od ceny zakupu. Jeżeli kupujesz nieruchomość wartą 500 000 zł, za cenę  400 000 zł, to i tak musisz wnieść wymagany wkład własny (10-20%). Te przykładowe 100 000 zł w oczach banku nie będzie stanowiło Twojego wkładu własnego, ale będzie to przepustka do niższej marży.

    błąd 11, zmiany w zatrudnieniu lub zawieszenie firmy

    11. Zawieszenie działalności gospodarczej lub zmiana pracy

    Działalność gospodarcza:

    W przypadku firmy i większości produktów kredytowych (z wyłączeniem kredytów inwestycyjnych dla spółek celowych) minimalny staż prowadzenia przedsiębiorstwa wynosi 12 miesięcy. Gdy mowa o większych kwotach, to w większości banków jest to minimum 18 lub nawet 24 miesiące. Gdy działalność jest zawieszona, finansowanie jest niemożliwe. Gdy odwiesisz działalność, to tak jakby resetujesz datę otwarcia firmy i bank liczy okres jej prowadzenia od momentu wznowienia działalności. Zawieszenie firmy potrafi skutecznie zablokować finansowanie nawet na rok.

    Zmiana pracy:
    Zmiana pracy z przerwą w zatrudnieniu powyżej 30 dni powoduje wydłużenie czynności kredytowych. Aby rozpocząć starania o kredyt po zmianie pracy, musisz przepracować przynajmniej 3 miesiące, a w przypadku niektórych banków nawet 6 miesięcy. Ważne jest też to, aby umowa była zawarta na czas nieokreślony. Okres próbny nie będzie zaakceptowany, a umowa o pracę na czas określony w momencie składania wniosku kredytowego z reguły musi obowiązywać jeszcze przynajmniej przez okres 6 miesięcy. W większości banków oświadczenie pracodawcy, że przedłuży umowę, nie jest już akceptowane, jednak aneks do umowy – tak. Po przedłużeniu umowy okres próbny wlicza się w wymagany staż pracy.

    Jeżeli zmieniasz pracodawców, pamiętaj o tym, aby okres bez pracy był poniżej 30 dni.

    błąd 12, pkd firmy

    12. PKD działalności (dotyczy dochodów z tytułu firmy)

    W przeszłości była moda na wpisywanie do PKD prawie wszystkiego. Dlaczego? A bo się przyda, przecież to nic nie kosztuje. Są jednak branże, których większość znanych nam banków nie kredytuje, np.:

    • handel bronią, 
    • uprawa tytoniu, 
    • produkcja piwa, 
    • chów zwierząt, 
    • obrót paliwami
    • lub pozostała działalność usługowa gdzie indziej niesklasyfikowana.

    Ważne, aby wyżej wymienione PKD (choć tu nie wymieniłem wszystkich, jakich banki nie akceptują) nie było PKD głównym, ewentualnie niech pozostanie jako PKD dodatkowe. Warto zadbać o porządek w PKD. Przez restrykcje związane z COVID-19, banki mocno rozszerzyły listę nieakceptowanego PKD. Dla przykładu: branże z transportu lądowego, miejskiego, podmiejskiego i pasażerskiego z ww. powodu nie były akceptowane, ale transport drogowy towarów już tak.

    Można powiedzieć, że to żaden problem, bo w CEIDG bardzo szybko zmienimy PKD. Oczywiście, że tak, ale wtedy kłania nam się karencja w związku ze zmianą PKD, która w większości banków wynosi 3-6 miesięcy.

    Współpraca z doradcą kredytowym pomoże uniknąć wielu błędów. Zapraszamy do umówienia się na konsultację.

    Porozmawiajmy

      Imię i nazwisko:
      Temat rozmowy: