Jak ocenić zdolność kredytową?

Inwestujesz 7 minut czytania- otrzymujesz potężną dawkę wiedzy

Jak ocenić zdolność kredytową w kredycie hipotecznym?

Prawda jest taka, że nie jesteś w stanie samodzielnie ocenić zdolności kredytowej. Co więcej narzędzia, które znajdziesz w internecie też nie są w stanie zrobić tego poprawnie. 

Gdyby tak było doradcy kredytowi tacy jak ja oraz  analitycy finansowi w bankach nie mieliby pracy albo zajmowało by nam to 5 minut – tak jednak nie jest. Kompleksowa analiza kredytowa całego wniosku w banku trwa przynajmniej kilkanaście dni (czasem miesiąc), a analiza finansowa przynajmniej kilka godzin faktycznej pracy analityka. 

Z tego wpisu dowiesz się jaki jest jedyny właściwy sposób na to jak ocenić zdolność kredytową oraz zwiększyć zdolności kredytową. Dowiesz się  też po co to robić i jak nie dać się nabrać na wysoką zdolność kredytową.

Jak ocenić zdolność kredytową - na skórty:
    Add a header to begin generating the table of contents

    Po co oceniać zdolność kredytową?

    Poprawna ocena zdolności kredytowej jest konieczna jeżeli przymierzasz się do zakupu nieruchomości i część transakcji chcesz sfinansować kredytem hipotecznym. Dzięki poprawnej ocenie zdolności kredytowej dowiesz się w jakiej wysokości kredyt możesz otrzymać.

     

    Kiedy należy i jak rozpocząć badanie zdolności kredytowej?

    Moim zdaniem ocena zdolności kredytowej to sprawa najważniejsza, jeżeli mówimy o zakupie nieruchomości przy wsparciu kredytu hipotecznego. Dlatego czynności z tym związane należy rozpocząć już na samym początku, jeszcze zanim zaczniesz przeglądać nieruchomości. Dzięki temu wiesz ile kredytu dostaniesz, a co za tym idzie to jakiej nieruchomość szukać. 

    Od czego zależy i jak ocenić zdolność kredytowa? Poprawnie.

    To ile możesz otrzymać kredytu (zdolność kredytowa) w głównej mierze zależy od tego ile zarabiasz i jakie jest źródło dochodu.

    Najważniejsze parametry wpływające na zdolność kredytową:

    • Wysokość miesięcznych zarobków netto (na rękę) i rodzaj dochodu.
    • Wysokość miesięcznych obciążeń finansowych w instytucjach bankowych i poza bankowych.
    • Liczba osób na utrzymaniu.

    Dodatkowe parametry wpływające na zdolność:

    • Bank w którym sprawdzamy zdolność kredytową.
    • Dodatkowe składniki wynagrodzenia (premie, awanse, nadgodziny, nagrody, itp.).
    • Miejscowość zamieszkania.
    • Wiek.
    • Wysokość wkładu własnego.
    • Bank do którego wpływa wynagrodzenie.
    Parametry wpływające na zdolność kredytową kredytu hipotecznego

    Wysokość miesięcznych zarobków netto (na rękę) i rodzaj dochodu to główny czynnik oceny zdolności kredytowej.

    To ile zarabiasz ma największe przełożenie na zdolność kredytową. I panuje tutaj zasada im więcej tym większa zdolność kredytowa. Bardzo ważne jest też źródło dochodu, czy jest to umowa o pracę czy może zlecenie lub własna działalność gospodarcza. Dla dochodu w wysokości 15.000 zł netto w zależności od źródła dochodu zdolność będzie inna, a największa w przypadku umowy o pracę.

    Wysokość miesięcznych obciążeń finansowych w instytucjach bankowych i poza bankowych.

    Zaraz za dochodami netto, wpływ na zdolność ma to ile miesięcznie z tego dochodu bank musi odliczyć na raty kredytowe, limity w koncie i na kartach kredytowych. Jak zapewne się domyślasz im więcej obciążeń tym zdolność niższa. Brane są pod uwagę kredyty w bankach oraz firmach pozabankowych typu “chwilówki”.

    Liczba osób na utrzymaniu wpływa na to jak bank oceni zdolność kredytową.

    Gdy bank od Twojego dochodu netto odejmie miesięczne zobowiązania finansowe, przystępuje do szacowania ile miesięcznie potrzebujesz na przeżycie. Jeżeli masz na utrzymaniu niepełnoletnie dzieci lub niepracującego małżonka, mimo tego, że być może bardzo dobrze Wam się wiedzie- stanowić to będzie dla Ciebie patrząc z punktu widzenia banku obciążenie, a to powoduje że zdolność kredytowa jest obniżana.

    To są 3 główne czynniki, które kształtują zdolność kredytową. Co dziwne, a jednocześnie może Cię zaciekawić zdolność kredytowa w każdym banku będzie na innym poziomie, a rozbieżności potrafią sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych. 

    Dodatkowe parametry wpływające na zdolność:

    Bank w którym sprawdzamy zdolność kredytową.

    Każdy bank ma swoje wewnętrzne zasady, regulacje i procedury oraz kalkulatory do obliczania zdolności kredytowej co finalnie przekłada się na to w jakiej wysokości kształtuje się zdolność kredytowa. Można powiedzieć, że są banki, w których zdolność kredytowa na starcie będzie wyższa, ale oferta kredytowa daleka od najtańszej – co nie jest regułą, ale często tak bywa. 

    Dodatkowe składniki wynagrodzenia wsparciem przy ocenie i zwiększeniu zdolności kredytowej.

    Ta sytuacja ma miejsce w przypadku umów o pracę. Każdy bank ma inaczej skonstruowany druk zaświadczenia o zarobkach, a co za tym idzie patrzy na te same dochody, jednakże w inny sposób. W zależności od banku, pracodawca na zaświadczeniu podaje średnią dochodu z ostatnich 3,6 a czasem 12 miesięcy. Do tego dochodzą dodatkowe składniki wynagrodzenia, one również podawane są na stosownych drukach oraz płacone przez pracodawców w różny sposób: miesięcznie, kwartalnie, półrocznie lub rocznie. Jeżeli Twoje dochody są zawsze takie same to w każdym banku wyjdzie taka sama średnia, ale jeżeli masz dodatkowe składniki wynagrodzenia to w zależności od banku wyjdzie inna średnia co jak zapewne się domyślasz mocno przekłada się na zwiększenie lub zmniejszenie zdolności kredytowej

    Miejscowość zamieszkania kredytobiorcy.

    W przeciwieństwie do innych zawiłości to akurat jest zrozumiałe. Więcej kosztuje utrzymanie się jednej osoby w Warszawie w porównaniu ze Skierniewicami. Ten punkt jest ściśle powiązany z liczbą osób na utrzymaniu. Banki mają ”tabelki” na podstawie, których robią “nakładkę” na nasz dochód i o tyle ile kosztuje nasze utrzymanie w danym mieście o tyle pomniejszają dochód. Osoba pracująca w Warszawie, ale mieszkająca w Skierniewicach będzie miała wyższą zdolność niż osoba mieszkająca i pracująca w Warszawie. Mimo tego, że osoba ze Skierniewic musi płacić za bilety na dojazd do pracy lub ponosić wydatki na paliwo.

    Wiek - a zdolność kredytowa.

    Wiek jest uzależniony od górnych granic wieku kredytobiorcy jakie akceptuje bank. Kredyty są udzielane maksymalnie do 80 roku życia (są wyjątki po zakupie ubezpieczenia), to oznacza, że porównując osoby o takich samych w.w parametrach, ale jedna z nich ma 60 lat, a druga 30 to ta pierwsza dostanie kredyt tylko na 20 lat (wyższa rata) niż osoba młodsza, która może dostać kredyt na 30 lat (niższa rata), a co za tym idzie osoba młodsza będzie miała możliwość uzyskania wyższej zdolności kredytowej poprzez wydłużenie okresu kredytowania.

    Wysokość wkładu własnego .

    To już są detale, ale warto o nich wspomnieć. W niektórych bankach wysokość wkładu własnego przekłada się na niższa marże. Niższa marża to niższe oprocentowanie kredytu, a co za tym idzie wyższa zdolność kredytowa.

    Bank do którego wpływa wynagrodzenie.

    Niektóre banki (PKO BP, Santander, CITI) mają specjalną ofertę (niższą marże) dla klientów z którymi mają relacje, tzn. klient ma u nich konto np. od 6 miesięcy lub posiada środki na koncie w odpowiedniej wysokości. Jak już wiesz niższa marża, to niższe oprocentowanie kredytu i większa zdolność kredytowa.

    Sposoby na zwiększenie zdolności kredytowej.

    co wpływa na wiekszą zdolność kredytową

    Dodatkowy kredytobiorca (mąż, partner, rodzice lub osoba obca).

    Każdy kto chce być właścicielem nieruchomości musi przystąpić do kredytu, ale nie każdy kredytobiorca musi być właścicielem nieruchomości, to znaczy, że osoba która Ci pomoże nie musi nabywać praw własności do nieruchomości.

    Zmniejszenie miesięcznych obciążeń w instytucjach finansowych.

    • konsolidacja kredytów gotówkowych;
    • zmniejszenie limitów na kartach kredytowych;
    • zmniejszenie limitów w koncie;
    • całkowita spłata chwilówek.

    Rozdzielność majątkowa

    • gdy małżonek nie zarabia, dzięki rozdzielności i oświadczeniu, że utrzymuje się samodzielnie nie będzie stanowił kosztów utrzymania z Twojego wynagrodzenia;
    • gdy małżonek ma za dużo kredytów (w których występuje samodzielnie – bez Twojej zgody i bez Ciebie w roli kredytobiorcy), wtedy dzięki rozdzielności jego zobowiązania nie będą obciążały Twojego dochodu.

    Dodatkowa praca. Jeżeli zdolności nadal brakuje może się okazać, że jedynym rozwiązaniem będzie podjęcie dodatkowej pracy. Należy pamiętać o tym, że dodatkowa praca zostanie zaakceptowana przez bank w przypadku umowy o pracę najwcześniej po 3 pensji.

    Podwyżka. Może się okazać, że nie trzeba szukać dodatkowej pracy tylko wystarczy porozmawiać z szefem o podwyżce. Bardzo ważne: podwyżka sama w sobie, aby „zadziałała na zdolność” musi wiązać się ze zmianą zakresu obowiązków lub stanowiska w pracy. W przeciwnym razie gdy będzie dana tak po prostu będziemy musieli czekać okres za jaki bank bierze średnią lub taki okres (może wystarczyć 1 miesiąc), który wpłynie na zdolność kredytową.

    Cross-sell, czyli skorzystanie w banku z produktówy dodatkowych, sprzedawanych przy kredycie hipotecznym.  Obecnie (sierpień 2022) mistrzem w kategorii najbardziej rozbudowany cross-sell jest Santander, gdzie za każdy produkt: konto, kartę, ubezpieczenie nieruchomości mamy obniżkę na marży, a niższa marża to wyższa zdolność kredytowa i mniej odsetek oddanych do banku.

    Dłuższy okres kredytowania. Dłuższy czas spłaty to niższa rata, a co za tym idzie większa zdolność kredytowa. Też nie należy z tym przesadzać i warto jest porównać sobie oferty na 20,25,30 czy 35 lat, bo wtedy zobaczysz o ile więcej odsetek oddajesz do banku z każdym rokiem spłaty więcej. Co ciekawe rata pomiędzy 30, a 35 letnim okresem kredytowania spada symbolicznie, a kredyt płacisz 5 lat więcej. Nigdy w swojej pracy nie pracowałem przy kredycie na 35 letni okres kredytowania – uważam, że to dużo za dużo i nigdy też klient nie miał takiej potrzeby.

    Nie jestem zwolennikiem nadmiernego zadłużania się, podaję te sposoby, bo mogą się komuś przydać w wyjątkowych sytuacjach i momentach w życiu. Nie powinno się kupować takiej nieruchomości na jaką pozwala zdolność tylko taką jaką naprawdę potrzebujemy. Uważam też, że należy kupować taką nieruchomość i  brać taki kredyt na jaki mamy zdolność przy 20 letnim okresie kredytowania. To przyhamuje nasze zapędy w nabywanie nieruchomości ponad stan, a po drugie zaoszczędzimy sporo pieniędzy w porównaniu z 30 letnim okresem kredytowania.

    Dane potrzebne do rzetelnej oceny zdolności kredytowej.

    • wiek/ stan cywilny/ liczba osób na utrzymaniu/ do jakiego banku wpływa wynagrodzenie;
    • wysokość wkładu własnego;
    • informacje na temat dochodów:
      –  w przypadku umowy o pracę i innych umów: wysokość 12 wpływów wynagrodzenia oraz składników dodatkowych ;
      – w przypadku działalności gospodarczej ewidencja sprzedaży za rok bieżący i dwa lata wstecz;
    • informacje na temat zobowiązań finansowych.

    Wszystkie niezbędne informacje do oceny zdolności kredytowej o jakie poprosi dobry doradca kredytowy znajdziesz tutaj. 

    Z czego wynikają rozbieżności w zdolności pomiędzy bankami w ocenie zdolności kredytowej?

    • Różne koszta utrzymania 1 osoby oraz osób na utrzymaniu w zależności od rejonu zamieszkania;
    • Maksymalne okresy kredytowania dostępne w różnych bankach;
    • W przypadku zobowiązań w postaci kart kredytowych lub limitów przyjmowanie do obciążeń różnych stawek: 10-20%;
    • Okresy za jakie badany jest dochód. 3,6,12 miesięcy albo ponad 24 miesiące (w przypadku dochodu z działalności);
    • Inne sposoby oraz okresy za jakie przyjmowane są do obliczania i oceny zdolności kredytowej dodatkowe składniki wynagrodzenia; 
    • Całkowicie indywidualne dla danego banku patrzenie na kwestie kredytów w walucie obcej, a co za tym idzie inne obciążenie Twojego dochodu takim kredytem;
    • Branie pod uwagę obecnego kredytu hipotecznego (jeżeli masz). Dla niektórych banków ma znaczenie ile rat jeszcze zostało do spłaty i jaka jest kwota kredytu;
    • Okres w którym przejdziesz na emeryturę.

    Kalkulator zdolności kredytowej.

    W mojej ocenie nie ma żadnego dobrego narzędzia dostępnego dla Ciebie czyli przyszłego kredytobiorcy do liczenia zdolności kredytowej. Gdyby tak było my jako pośrednicy kredytowi byśmy z niego korzystali i ułatwiali sobie pracę, albo przerzucano by tą pracę na zasadzie „masz, policz sobie”. Według mojej najlepszej wiedzy narzędzia które są dostępne online po wpisaniu w google fraz takich jak:

    • kalkulator zdolności kredytowej;
    • kalkulator zdolności kredytowej on-line;
    • kalkulator zdolności kredytowej + nazwa banku;

    nie umieją policzyć zdolności kredytowej. Coś tam robią, wirują loga banków, ale głównym celem właścicieli tych stron jest pozyskanie Twoich danych kontaktowych. Jeśli uważnie przeczytałeś ten wpis, lub nawet pobieżnie przejrzałeś stronę to zapewne widzisz, że kwestia tego jak ocenić zdolność kredytową nie jest prosta. Wymaga uzyskania naprawdę wielu informacji oraz umiejętności wdrożenia tych informacji w poszczególne banki. Do tego dochodzą ciągle zmieniające się przepisy, procedury i polityki kredytowania.

    Jak dobrze obliczyć zdolność kredytową?

    Już wiesz, że sam lub ze wsparciem narzędzi on-line nie jesteś w stanie tego zrobić – dokładnie. Masz dwa wyjścia:

    • idziesz do swojego banku (lub kontaktujesz się on-line), a przy okazji rozmawiasz z innymi bankami i sprawdzasz to przy pomocy pracowników danych banków;
    • wypełniasz nasz formularz, my sprawdzimy zdolność kredytową we wszystkich bankach i gotowe.

    Jeżeli chcesz sprawdzić jaką masz zdolność kredytową zadzwoń do nas, napisz maila lub wypełnij formularz. Nasz doradca kredytowy skontaktuje się z Tobą i uzyskasz rzetelne informacje na temat zdolności kredytowej.

    Jak nie dać się nabrać na wysoką zdolność kredytową?

    • jeżeli chcesz mieć jako taką pewność to potrzebujesz „papier” to znaczy, że to co widzisz w narzędziach on-line nie należy traktować jako wiążące;
    • doradca w banku, albo pośrednik kredytowy jest w stanie wygenerować wynik z kalkulatora zdolności kredytowej. Dzięki temu masz „dowód” na to jaką masz zdolność i widzisz parametry wejściowe jakie zostały wprowadzone (dochody, zobowiązania, liczba osób na utrzymaniu, itd.). Sytuacja zdolność kredytowej może się zmienić, ale przynajmniej wiesz w jakich widełkach się poruszasz;
    • to bardzo miłe uczucie gdy sprawdzasz sobie zdolność poprzez narzędzia on-line i widzisz jak wysoka jest zdolność kredytowa, natomiast na tej podstawie nie podejmuj ważnych decyzji (umowa przedwstępna, zadatek). Pamiętaj o tym, że takie szybkie narzędzia nie są w stanie uwzględnić wszystkich parametrów i to analityk finansowy ostatecznie oceni Twoją zdolność kredytową;
    • lepiej  zakładać wariant pesymistyczny wysokości zdolności niż pozytywny;
    • dobry pośrednik kredytowy jest w stanie policzyć zdolność kredytową prawie tak samo jak analityk w banku. Ta praca zajmie mu przynajmniej kilka godzin (wiele banków), ale między innymi na tym polega praca doradcy kredytowego. Dzięki temu będziesz miał przegląd zdolności w największych bankach i pewność, że zostało zrobione to poprawnie (otrzymasz wynik liczenia zdolności).
     

    Niestety dotrzymałem obietnicy złożonej na początku tego wpisu- nie jesteś w stanie policzyć zdolności sam albo przy pomocy narzędzi dostępnych on-line. Mam nadzieję, że w sposób miły i zrozumiały przedstawiłem Ci sprawy związane z tym jak wygląda zdolność kredytowa. Skoro można zdolność kredytową policzyć u profesjonalnego doradcy kredytowego prawie tak samo jak w banku to warto to zrobić, zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę o zakup nieruchomości.

    Porozmawiajmy

      Imię i nazwisko:
      Temat rozmowy: